Cómo funciona el alquiler con opción de compra: gastos ocultos y ejemplos
Aunque en apariencia parece algo sencillo, hay que ser conscientes de las implicaciones legales de esta fórmula
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MadridEl alquiler con opción a compra se ha convertido en una fórmula intermedia entre el arrendamiento y la compra directa de una vivienda. Además se trata de un concepto que resulta especialmente atractivo en el actual mercado hipotecario restrictivo y con precios al alza. Pero aunque en apariencia parece algo sencillo, como es vivir de alquiler mientras se ahorra para comprar, esta modalidad implica matices legales, obligaciones fiscales y costes adicionales que no siempre se conocen. Para quienes estén valorando esta vía, conviene entender bien sus ventajas, riesgos y funcionamiento real.
Lo que hay que saber es que el alquiler con opción a compra es un contrato doble: por un lado, se establece un contrato de arrendamiento con una duración determinada (generalmente de entre uno y cinco años); por otro, se pacta un derecho exclusivo para que el inquilino pueda comprar la vivienda en ese plazo, a un precio cerrado desde el inicio. No existe obligación de compra, pero si el inquilino decide no ejercer su opción, perderá la prima inicial y lo abonado en rentas si así se pactó.
Este modelo puede resultar beneficioso tanto para inquilinos con dificultades de acceso al crédito como a propietarios que desean asegurar la venta a medio plazo. Sin embargo, hay que ser conscientes también de sus complejidades.
Gastos que no se ven a simple vista
Uno de los aspectos menos conocidos son los gastos ocultos o no evidentes que conlleva este tipo de contrato. El primero es la prima de opción de compra: un pago inicial (entre el 5% y el 10% del valor del inmueble) que garantiza el derecho de compra. Esta cantidad, aunque suele descontarse del precio si se ejecuta la compra, no se devuelve si no se ejerce la opción.
Además, existe una obligación fiscal: el inquilino debe abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por el valor de la prima de opción de compra, incluso si finalmente no adquiere la vivienda. La base imponible y el tipo varían por comunidad autónoma.
Por otro lado, los pagos mensuales de alquiler también pueden generar ciertas implicaciones. En algunos contratos, parte del alquiler se descuenta del precio de venta final, pero no siempre se especifica con claridad qué porcentaje ni bajo qué condiciones. Si no se estipula de forma transparente en el contrato, el inquilino podría perder el derecho a descontarlos.
El alquiler con opción a compra en un ejemplo práctico
Imaginemos una vivienda valorada en 180.000 euros. El contrato establece:
- Prima de opción: 9.000 euros (5%), a pagar al inicio.
- Alquiler mensual: 900 euros durante 3 años.
- Descuento acordado: el 40% del total pagado en alquiler se descontará del precio de compra.
Tras 36 meses, el inquilino ha abonado 32.400 euros en alquiler. Se descontarán 12.960 euros del precio de compra.
El precio final a pagar al comprar sería de 180.000 - 12.960 - 9.000 = 158.040 euros. A ello habría que sumar el ITP sobre los 158.040 euros (entre el 6% y el 10%, según comunidad) y los gastos de notaría, registro y gestoría (entre 3.000 y 6.000 euros más).
Todas las claves legales que deben aparecer en el contrato
Todo contrato de alquiler con opción a compra debe estar redactado de forma clara, preferiblemente con asistencia jurídica. Debe incluir al menos:
- El precio final de venta, inalterable aunque suba el mercado.
- La duración de la opción.
- El importe de la prima de opción y si se descuenta o no del precio.
- Qué parte del alquiler se descontará de la compraventa.
- Qué ocurre si no se ejerce la opción: devolución o pérdida de cantidades abonadas.
- Quién se hace cargo de los gastos de comunidad, impuestos (como el IBI) o reparaciones.
La ley no establece un modelo único, por lo que la libertad contractual es amplia, pero también el margen para errores o desequilibrios si no se revisa cuidadosamente.
¿Quién se beneficia realmente?
El perfil más favorecido por esta fórmula es el de personas que aún no pueden acceder a financiación hipotecaria, pero prevén hacerlo en un plazo estimado de dos a tres años. También resulta útil para quienes no desean comprometerse a una compra inmediata sin haber vivido en la zona o inmueble, y así asegurarse de que quieren realizar la adquisición.
Por parte del propietario, el modelo permite obtener ingresos desde el principio y asegurar una posible venta, evitando que la vivienda esté vacía.
El alquiler con opción a compra puede ser una herramienta útil para acceder a una vivienda en propiedad de forma progresiva. Pero no se trata de una solución mágica: requiere un análisis financiero, legal y fiscal detallado. Conocer los gastos ocultos, negociar condiciones justas y dejar todo por escrito es esencial para que lo que empieza como una oportunidad no termine en decepción.