Así funciona el alquiler con opción de compra como alternativa para vender un piso y pagar menos a Hacienda
Esta fórmula permite posponer la venta definitiva de un inmueble, obtener ingresos inmediatos a través del alquiler y aprovechar ventajas fiscales
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Vender una vivienda puede conllevar una carga fiscal elevada, especialmente en un mercado inmobiliario al alza como el español. Sin embargo, existe una vía que cada vez más propietarios contemplan: el alquiler con opción a compra. Esta fórmula permite posponer la venta definitiva de un inmueble, obtener ingresos inmediatos a través del alquiler y, además, optimizar el impacto fiscal de la operación si se estructura correctamente.
Un contrato en dos tiempos
El alquiler con opción a compra es un contrato mixto que combina dos figuras legales diferentes. Por una parte, un arrendamiento, y por otra una opción de compra. En primer lugar, el inquilino ocupa la vivienda en régimen de alquiler por un periodo determinado. Durante ese tiempo, tiene la posibilidad, aunque no la obligación, de adquirir la propiedad a un precio pactado desde el inicio, que va decreciendo con las cuotas de alquiler, en la proporción pactada entre las partes. Esta fórmula también puede implicar una prima inicial que se abona para reservar el derecho a comprar el inmueble más adelante.
Este modelo es especialmente útil cuando el comprador necesita tiempo para ahorrar o regularizar su situación financiera, y cuando el vendedor busca una solución intermedia para rentabilizar su propiedad sin renunciar a la venta futura.
Claves fiscales: cuándo y cómo se tributa
Desde el punto de vista fiscal, este tipo de contrato de arrendamiento tiene implicaciones relevantes tanto para el vendedor como para el comprador, especialmente en el caso de que se ejerza la opción de compra al final del periodo de arrendamiento estipulado en el contrato.
Durante el periodo de alquiler:
- El arrendatario paga una renta mensual que el propietario debe declarar como rendimiento del capital inmobiliario en su IRPF.
- La prima por la opción de compra tributa como ganancia patrimonial para el arrendador, en el ejercicio en el que se recibe.
- Si el inmueble es nuevo, se aplica un 10 % de IVA sobre el alquiler y un 21 % sobre la prima.
Si finalmente se ejerce la opción de compra:
- El comprador deberá pagar el impuesto correspondiente a la transmisión: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), entre un 6% y un 10 según la comunidad autónoma, o IVA en caso de obra nueva.
- El propietario, por su parte, tributará por la ganancia patrimonial generada por la venta, aunque podrá deducir del valor de transmisión tanto la prima pagada como los alquileres si así se pactó, lo que reduce la base imponible y, por tanto, la factura fiscal.
Además, el comprador puede añadir las cantidades pagadas en concepto de prima y alquiler al valor de adquisición de la vivienda, lo que también será relevante de cara a una futura venta del inmueble y el cálculo de su ganancia patrimonial.
¿Puede usarse para pagar menos a Hacienda?
Sí, pero siempre que se configure correctamente el contrato. Al diferir la venta en el tiempo, el propietario puede distribuir sus ingresos en varios ejercicios fiscales, lo que en algunos casos permite evitar saltos de tramo en el IRPF. También puede aprovechar la figura para obtener liquidez con la prima y las rentas de alquiler mientras decide cuándo realizar la venta definitiva.
Eso sí, conviene tener en cuenta que si el inquilino no ejerce la opción, el propietario se queda con la prima y no tributa por la venta, sino por la ganancia patrimonial derivada del cobro de esa prima.
Además, es importante tener en cuenta que en aquellos municipios con una alta revalorización de los inmuebles, también se debe pagar la plusvalía municipal (IIVTNU), salvo que el valor de transmisión sea inferior al de adquisición.
Recomendaciones prácticas
Antes de optar por esta fórmula, es clave redactar un contrato claro que detalle las condiciones del alquiler, el precio final de la compra, el tratamiento de los pagos mensuales y de la prima. Además, siempre hay que consultar con un asesor fiscal o notario para asegurar que el tratamiento tributario será el adecuado según el caso. También es importante verificar si existen ayudas o bonificaciones autonómicas en caso de venta de vivienda habitual u otras circunstancias.
El alquiler con opción a compra no solo es una opción útil para compradores con dificultades de acceso al crédito; también puede ser una estrategia fiscal inteligente para quienes quieren vender con margen, sin asumir de golpe toda la carga tributaria.
