Licencia sí o no: las reformas en el hogar no empiezan cuando llegan los albañiles
La necesidad de presentar una comunicación previa depende de cada Ayuntamiento
Los riesgos asociados a actuar sin un permiso específico son muchos
MadridRealizar obras en casa es un trámite tan ilusionante como complejo, especialmente si es la primera vez que pasas por ello. Elegir a la empresa o al personal adecuado, lograr que se cumplan los plazos y que el presupuesto no se dispare… y obtener tu licencia de obra.
Aunque no siempre es necesario, la mayoría de las veces tendrás que solicitarla para cumplir con la legalidad, y hay que tener en cuenta que la normativa al respecto varía en función del área del país en que residas, ya que se trata de una competencia municipal. Así, en determinadas zonas bastará con una comunicación previa en determinados casos, mientras que otros municipios podrían ser más estrictos con respecto al mismo tipo de reforma. Deberás informarte de la normativa aplicable a tu caso y dar los pasos administrativos necesarios antes de ponerte (nunca mejor dicho) manos a la obra.
Cuándo podemos considerar que se trata de una "obra sin licencia"
Una obra sin licencia es, por lo general, aquella de pequeña envergadura, que no genera grandes residuos y que no afecta de manera importante a la estructura del inmueble o del edificio. Sin embargo, habitualmente sí es necesario presentar una comunicación previa a la Administración que corresponda. Este trámite es más sencillo, no requiere de autorización (basta con comunicarlo) y suele poder realizarse online. Los datos que te solicitará el Ayuntamiento no serán excesivos en estos casos.
Algunos ejemplos son los cambios de persianas, barandillas, algunas instalaciones de fontanería, electricidad o calefacción no complejas, pintura, quitar el gotelé o empapelar las paredes, sustituir alicatados, lijado del parquet…
Sin embargo, existe un elemento clave en el que coinciden muchos Ayuntamientos, y es la necesidad de obtener licencia para cualquier tipo de obra, por pequeña que sea, cuando ésta afecte a un inmueble especialmente protegido por cualquier razón, como su valor histórico. También será necesaria licencia cuando tengas en mente una modificación estructural de tu vivienda.
Tipos: licencia de obra menor y licencia de obra mayor
Aunque cada Ayuntamiento tiene sus propias normas, una licencia de obra menor requerirá, por lo general, menos burocracia que una licencia de obra mayor, ya que en el primer caso se trata de obras de menor envergadura que no afectan, además, a elementos protegidos. También suelen ser licencias más económicas. Pero en ambos casos suele ser necesario el pago de una tasa y cierto tiempo de espera (a veces muy largo) para obtener una respuesta positiva, ademas de la posibilidad de tener que rectificar tu proyecto para adaptarlo a la normativa.
Por eso es tan importante ponerte en manos de un profesional que esté al tanto de los recovecos legales del área en la que se encuentre tu inmueble, con el fin de ganar tiempo y asegurarte de cumplir con todos los requisitos, sin sorpresas de última hora.
Normalmente precisarán licencia de obra mayor las reestructuraciones generales (por ejemplo, el vaciado de un edificio manteniendo su fachada), las reestructuraciones parciales (instalación de ascensores, la construcción de una entreplanta…), las obras de consolidación (para reforzar la vivienda o sustituir un elemento estructural obsoleto), las obras de reconfiguración (por ejemplo, acondicionar la cubierta para evitar inundaciones o filtrado de agua).
También el cambio de uso de edificio, locales, oficinas o viviendas, los cambios en la fachada o las obras en casas protegidas por su valor histórico.
Al contrario, lo habitual es que las reestructuraciones dentro de una vivienda no protegida (derribar muros que no sean de carga para ampliar el espacio, instalar rampas…) requieran licencia de obra menor, así como los corrimientos y acristalamientos, la pintura de fachadas o cambio de ventanas...
¿Qué puede pasar si hago mi obra sin licencia?
Muchas personas se lanzan a realizar obras sin licencia y, aunque es posible que no pase nada (sobre todo si la reforma es mínima y no genera molestias), siempre existe un margen de riesgo. El propio Ayuntamiento o tus vecinos podrían denunciarte y, en ese caso, deberás regularizar la situación y solicitar tu licencia, enfrentándole también a posibles sanciones que, en algunos casos, pueden ser muy cuantiosas.
Ni qué decir tiene que si tu vivienda está protegida por el Ayuntamiento las consecuencias pueden ser mucho mayores, por entrar dentro del marco de protección de elementos de valor histórico. En ocasiones, incluso puedes llegar a cometer un delito. En esos casos suele ser necesaria una licencia de obra mayor, así como el visto bueno de otros organismos relacionados con Patrimonio que se aseguren de que los elementos protegidos de la vivienda permanezcan intactos (fachada, ventanas, puertas, suelo…)
Desde luego es mucho más rápido y sencillo saltarse la legalidad y llevar a cabo una obra por tu cuenta y riesgo, pero a todo lo anterior se suma el hecho de que, en caso de producirse un accidente, si actúas sin licencia tendrás que responder personalmente por cualquier daño. Es importante tener cuidado también con el personal que trabaje en casa: especialmente en una obra (donde el riesgo de accidentes es elevado) debes asegurarte de que cada persona implicada esté al corriente en sus obligaciones laborales y, por tanto, protegida ante cualquier situación de riesgo laboral.