En qué casos los inquilinos pueden seguir en la vivienda aunque el casero no quiera renovar el contrato

MadridEl mercado del alquiler en España es un terreno cada vez más complejo, marcado por la subida de precios, la escasez de oferta y una creciente incertidumbre tanto para propietarios como para inquilinos. En este contexto, uno de los temas que genera mayor controversia es la finalización de los contratos de arrendamiento y los derechos de los inquilinos cuando el propietario no desea renovarlos.

A diferencia de lo que muchos puedan pensar, el vencimiento del contrato de alquiler no siempre significa que el inquilino deba abandonar automáticamente la vivienda. Existen una serie de circunstancias legales que pueden obligar al casero a tener que permitir que el arrendatario continúe en el inmueble, ya sea mediante prórrogas obligatorias, excepciones por vulnerabilidad o la denominada tácita reconducción.

Con la reciente Ley de Vivienda de 2023 y la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la normativa ha añadido nuevos mecanismos de protección para los inquilinos, especialmente en casos de vulnerabilidad económica. Sin embargo, también es cierto que esto ha generado cierta incertidumbre entre los propietarios, que en algunos casos se ven obligados a extender contratos más allá del plazo inicialmente pactado.

Casos en que los inquilinos pueden seguir en la vivienda

Prórroga legal obligatoria

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados a partir del 6 de marzo de 2019 tienen una duración mínima obligatoria de cinco años si el arrendador es una persona física, y de siete años si es una persona jurídica. 

Al llegar la fecha de vencimiento del contrato, si ninguna de las partes notifica su intención de no renovarlo—con al menos cuatro meses de antelación por parte del propietario y dos meses por parte del inquilino—el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años adicionales. Durante este periodo de prórroga, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda, siempre que cumpla con las obligaciones contractuales, como el pago puntual de la renta. 

Prórroga extraordinaria por situación de vulnerabilidad

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introduce una prórroga extraordinaria para inquilinos que acrediten una situación de vulnerabilidad social y económica. En este caso, el arrendatario puede solicitar una extensión del contrato por un periodo máximo de un año. 

El propietario está obligado a aceptar esta solicitud si tiene la condición de gran tenedor, es decir, si posee más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial. Esta medida busca proteger a los inquilinos en situaciones de especial vulnerabilidad, garantizando su derecho a una vivienda digna. 

Tácita reconducción

Una vez concluidos los periodos de prórroga legal y, en su caso, la prórroga extraordinaria, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de finalizar el contrato, este puede entrar en una fase conocida como tácita reconducción. En este escenario, el contrato se renueva de manera automática por periodos mensuales, trimestrales o anuales, dependiendo de la periodicidad con la que se haya establecido el pago de la renta. Durante la tácita reconducción, el inquilino puede continuar en la vivienda bajo las mismas condiciones contractuales, y el propietario solo podrá poner fin al contrato preavisando con la antelación correspondiente, que varía según la periodicidad de la renta. 

Por todos estos motivos, es importante que tanto arrendadores como arrendatarios estén informados sobre estas disposiciones legales, con el fin de evitar posibles conflictos y garantizar el cumplimiento de sus derechos y obligaciones.