El mapa de las ciudades en España donde ya es crítico acceder a una vivienda con una renta media
San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga y Palma, en "estado crítico" para acceder a una vivienda, según un informe de Tecnocasa y la Pompeu Fabra
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En San Sebastián, Madrid, Palma, Barcelona y Málaga, un hogar medio tendría que dedicar toda su renta para pagar la hipoteca de su casa y ni siquiera le llegaría. La ratio de acceso hipotecario (RAH = Renta necesaria / Renta por hogar) indica el porcentaje de renta media necesaria para acceder a la hipoteca de una vivienda de precio medio. Los precios de la vivienda siguen subiendo un 15% en los últimos seis meses en 2025, una de las razones es una demanda que se ha disparado un 30%, mientras que la oferta ha bajado un 16%.
La Ratio de Acceso Hipotecario nacional (RAH) se sitúa en el 85% en 2025, lo que implica que, en promedio, una familia necesita el 85% de su renta para que le concedan la hipoteca de una vivienda de precio medio. Aunque aún no alcanza el 100%, la proporción de renta necesaria para acceder a crédito hipotecario está cerca de ese umbral.
Un RAH de 100% o superior indica que un hogar con salario medio no puede acceder a una hipoteca media bajo el estándar del 30% de endeudamiento. Estas ciudades lo sobrepasan con creces. San Sebastián 144% de ingresos, Palma 138%, Madrid 133%, Barcelona 124% Málaga 113%.
Le siguen Bilbao 99,7% de ingresos, Cádiz 93%, Badalona 91%, Getafe 91%, y Santander 90%.
"En Madrid la opción de compra no es nada sencilla porque la oferta ha disminuido", señala ante esta situación, Alejandro Valero, de Tecnocasa Usera Madrid, que recoconoce que "es sorprendente que pìsos que hace 10 u 11 años que vendíamos por 40.000 euros, ahora estén rozando los 200.000".
En San Sebastián, casi el 72% de quienes compran una primera vivienda piden un préstamo. San Sebastián es la ciudad de España donde más difícil está para las familias de renta media acceder a una hipoteca, necesitarían un 144% de su renta, unos 23.000 euros extra cada año y los ciudadanos lo saben. "Cada día más problemas para una hipoteca y un montón de requisitos cuanto más les pides, peor". Otros ya tiran la toalla, "Estoy buscando casa y es imposible y aquí en Donosti ni pensar". En Palma es complicado incluso alquilar.
Por contra, las ciudades donde es menos complicado el acceso a una vivienda serían Zamora 47% de ingresos, Lleida 47%, Palencia 47%, Jaén 48%, Ciudad Real 48% ,Reus 52%, Algeciras 52%, Soria 53%, Cuenca 54% y Lugo 54%.
España presenta el incremento de rechazo a la concesión de hipotecas más elevado a nivel europeo en 2025. Con los precios actuales, los perfiles de compradores son denegados por los parámetros de riesgo, que han sido constantes todo el año. Una de las causas principales de rechazo es la ratio de endeudamiento. De hecho, 2025 ha sido uno de los años más difíciles para obtener una hipoteca de los últimos 10 años.
¿Cuánto tendría que ganar una familia en las zonas más críticas para encontrar vivienda?
Un estudio de la cátedra Tecnocasa y la Pompeu Fabra ha calculado cuanto más tendría que ingresar una familia para poder acceder sin riesgo a una hipoteca con los precios actuales. Y estos son los resultados:
Barcelona: Para que un hogar con renta media pueda acceder a una vivienda, se necesitan 11.180€ adicionales en la renta anual por hogar.
San Sebastián: Para que un hogar con renta media pueda acceder a una vivienda, se necesitan 23.050€ adicionales en la renta anual por hogar.
Madrid: Para que un hogar con renta media pueda acceder a una vivienda, se necesitan 16.480€ adicionales en la renta anual por hogar.
Málaga: Para que un hogar con renta media pueda acceder a una vivienda, se necesitan 4.630€ adicionales en la renta anual por hogar.
Palma: Para que un hogar con renta media pueda acceder a una vivienda, se necesitan 17.000€ adicionales en la renta anual por hogar.
Aún no llegamos a los niveles de la burbuja inmobiliaria
Pese a la cruda realidad del acceso a la vivienda en España que dan los datos, aún nos encontramos muy lejos de los niveles de la burbuja inmobiliaria de 2008 (con un RAH del 128%), donde la combinación de precios altos y tipos de interés altos (5,83%) presentaban un mayor nivel de dificultad de acceso hipotecario. De hecho, los precios deberían aumentar un 50,5% para acercarse al nivel de dificultad de 2008.