La Generalitat y Comuns llegan a un acuerdo y prohíben las 'compras especulativas' de viviendas

Las intenciones de la Generalitat para prohibir la compra especulativa se formalizan. Este jueves, como han ido avanzando desde otros medios, Govern y Comuns han llegado a un acuerdo y presentado la proposición de ley para reformular la Ley de Urbanismo a tal fin.

La medida será aplicable, según lo decidan los ayuntamientos, en las zonas de mercado alquiler tensionado. Estas abarcan hasta la fecha 271 municipios de Cataluña donde, además, se concentra más del 90% de la población de la región.

Necesarios los votos de ERC

Este acuerdo, se produce en el marco de los Presupuestos de 2026: el Govern de Salvador Illa ha pactado con el grupo de Comuns su proyecto de los presupuestos para el presente ejercicio, que aún necesita los votos de ERC. Y los de Albiac han centrado sus reivindicaciones en la vivienda y en el transporte ferroviario. Fuentes del Govern celebran la firma, que se ha acometido esta mañana, porque "es un primer paso para consolidar el objetivo de aprobar nuestras cuentas".

Por ahora, se trata de una propuesta de ley, que todavía debe ser tramitada y aprobada en el Parlament. De ser esto así, Cataluña sería la primera comunidad autónoma en ejecutar este tipo de políticas. El Ministerio de Vivienda ha aplaudido esta acción por su "determinación" al "preservar la función social de la vivienda a través de las herramientas que facilita la Ley por el derecho a la vivienda".

Medidas de esta propuesta

De vuelta al documento firmado hoy, los partidos ofrecen (por primera vez) una definición formal de la compra especulativa de vivienda: la adquisición de inmuebles residenciales ("viviendas individuales o edificios mayoritariamente residenciales") que realice cualquier persona jurídica o física con condición de gran tenedor (en Cataluña, quien posee más de cinco inmuebles, frente a los diez de España) y que no sea para la residencia habitual o permanente.

Se añade además que dicha residencia permanente deberá acometerse dentro del plazo máximo de doce meses desde la fecha de compra. "En situaciones justificadas por traslado laboral forzoso, separación u otras circunstancias personales sobrevenidas de carácter objetivo, o por la necesidad de efectuar obras de acondicionamiento del inmueble para su uso como vivienda habitual, previa acreditación ante la administración competente, esta podrá conceder una prórroga motivada que no podrá superar los seis meses", puntualizan.

En el caso de adquirir edificios residenciales completos (los casos habituales son empresas inmobiliarias o grandes fondos) sí se permite la compra para destinarlo al alquiler, siempre y cuando se deje para la vivienda habitual y respetando el límite de precios previsto para las zonas de mercado residencial tensionado.

Medidas para los pequeños propietarios

Los pequeños propietarios no quedan libres de estas medidas. Las compras de estos "deberán destinarse a vivienda habitual y permanente de la persona adquirente, a vivienda permanente de un familiar hasta segundo grado de consanguinidad o al arrendamiento como vivienda habitual aplicando el límite de renta previsto para las zonas de mercado residencial tensionado". Y en el caso de las segundas viviendas, "excepcionalmente" se permite su compra siempre y cuando no se encuentren en el mismo municipio y "en ningún caso podrá destinarse a alojamiento turístico o de temporada".

Más control y sanciones

Comuns sostenía ya desde noviembre que la compra especulativa es toda aquella que no se adquiera para residir. Lo cual es complejo de evaluar porque los sistemas actuales de compraventa inmobiliaria no requieren explicar el uso del inmueble en cuestión en el momento de la firma.

Sobre este matiz, desde la formación de Jéssica Albiac precisaron que propondrían un seguimiento del uso de la vivienda mediante el control del padrón. Es decir, que un año después de la compra del inmueble, se contrastará si los propietarios residen en dicha vivienda. En caso contrario, se plantearán sanciones.

Tampoco se liban de la regulación las administraciones públicas o entidades del tercer sector, que deben ceder los inmuebles a vivienda protegida, social o asequible.

Por otro lado, en lo que a herencias se refiere, "si no se transmite la vivienda ni se utiliza como vivienda habitual propia o de un familiar en primer grado, deberá destinarse al arrendamiento como vivienda habitual conforme al régimen de contención de rentas aplicable", según dicta el documento. "Las adquisiciones por causa de muerte de edificios completos" quedan sujetas a los límites anteriormente contemplados.

Y el último aspecto que se plantea dentro del documento, es para las empresas promotoras y constructoras. Estas bien podrían replantearse el negocio de la rehabilitación de edificios, otra de las patas del sector, vistas las condiciones: deberán asumir para tal fin el "compromiso de destino al arrendamiento como vivienda habitual, debidamente acreditado mediante plan de usos y calendario de ejecución".

Reacciones ante la propuesta

"Hay dos modelos de afrontar la crisis habitacional", insisten las fuentes de Ministerio de Vivienda, "la de quienes usan las herramientas legales a su alcance y apuran sus competencias", y "la de quienes insisten en negar la realidad y dejan vía libre a la especulación". Desde el departamento de Isabel Rodríguez dejan deberes para las comunidades autónomas que aún no han aplicado la Ley de Vivienda: les invitan "a salir del negacionismo y a aplicar una norma que funciona".

Empezando por el lado de los inquilinos, que claman que la ley catalana contra las compras especulativas está "descafeinada" respecto al texto original, y "llena de agujeros". Desde el Sindicat de Llogateres piden más claridad y garantías para asegurar que, en la práctica, la limitación se cumpla, echando en falta un mecanismo concreto para la compra y reventa de edificios en poco tiempo y a un precio más alto.

Esa falta de claridad también es observada con cautela desde el otro lado, el de las empresas constructoras, que se mantienen a la espera de que se conozca el texto final en el Parlament y, en concreto, las medidas en las que se materializará la propuesta. Porque expresa Carles Sala, vicesecretario general técnico de la Asociación de Promotores Constructores de Cataluña (APCE), que sólo poner obstáculos a la actividad de las promotoras en materia de rehabilitación implica arriesgar el parque de vivienda actual, "muy envejecido", e incluso el objetivo de eficiencia energética dentro de la Agenda 2030.

La medida también es contraproducente para los portales inmobiliarios. Desde pisos.com, Ferran Font, portavoz y director de Estudios, puntualiza que "intervenir la demanda de forma tan drástica puede generar también efectos secundarios. Según nuestras previsiones, el precio de la vivienda en Cataluña puede subir este 2026 alrededor de un 7% - 9%, impulsado principalmente por una oferta que cada año va cayendo más". Una caída de la oferta que asocia a la inseguridad jurídica para los propietarios, que ante el aumento de medidas se retiran del mercado del alquiler.

Nuria Garrido, presidenta de la asociación Som Habitatge, Somos Vivienda: "Es una normativa que contraviene la Constitución, contraria al artículo 33 que defiende la propiedad privada, y que supone a efectos practicos a reducir todavía más el acceso de las familias al alquiler, ya que no habrá pisos en alquiler si solo se pueden comprar para usarlos como vivienda habitual".