Laura Tomás, abogada, explica qué ocurre con el dinero de la señal entregada al propietario si el futuro inquilino cambia de idea y decide no seguir adelante
Una experta en alquileres advierte: “El propietario no puede retener una fianza de forma automática, solo se puede en casos concretos"
Entregar una cantidad para reservar una vivienda antes de firmar el contrato de alquiler es una práctica habitual en España. Ocurre prácticamente en todos los casos cuando se alquila una casa o un apartamento.
Sin embargo, cuando el futuro inquilino cambia de opinión y decide no seguir adelante, puede surgir una pregunta: ¿puede el propietario quedarse con ese dinero? La respuesta no es del todo automática. Depende tanto del documento firmado como del tipo de pacto alcanzado entre las partes.
Hay que tener en cuenta una cosa: la legislación y la jurisprudencia obligan a analizar cada caso de forma individual para determinar si la retención de la señal está justificada o si, por el contrario, debe devolverse.
En España, el alquiler de vivienda habitual está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Además, el artículo 36 establece el régimen de la fianza, mientras que el artículo 11 permite al arrendatario desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, siempre que avise con 30 días de antelación.
En diferentes ocasiones, Consumo también ha recordado que la fianza no puede utilizarse como una penalización encubierta frente a una salida anticipada del inmueble.
“Depende de lo que hayan pactado las partes. Si la reserva tiene naturaleza de arras penitenciales y se ha previsto expresamente que el desistimiento del futuro inquilino supone la pérdida de la señal, el propietario podrá retenerla”, explica Laura Tomás Morote, abogada especializada en Derecho Civil.
En cambio, si no existe ese pacto o la cantidad entregada tiene otra naturaleza, “el propietario deberá acreditar que ha sufrido un perjuicio efectivo por el incumplimiento y la indemnización no podrá exceder del daño realmente causado, una vez cuantificado”.
No siempre basta con que el inquilino renuncie al alquiler
Uno de los errores más habituales consiste en pensar que el propietario puede quedarse automáticamente con la reserva cuando el futuro arrendatario se echa atrás.
Sin embargo, esa posibilidad únicamente existe cuando el contrato lo contempla de forma clara o cuando concurren determinadas circunstancias legales.
La experta aclara que “la jurisprudencia viene manteniendo que las arras penitenciales no se presumen, es preciso pactarlas. Si el documento no aclara su naturaleza, lo habitual es interpretarlas como arras confirmatorias o como un anticipo del contrato”.
Es decir, como una simple reserva, por lo que el propietario “no puede quedarse automáticamente con la totalidad del importe sin justificar el fundamento jurídico o los daños sufridos”.
Cuando no existe un pacto específico, el propietario únicamente podrá retener la cantidad si demuestra perjuicios reales, como haber rechazado a otros candidatos, mantener la vivienda sin alquilar durante un tiempo o asumir gastos derivados de la gestión del inmueble.
La importancia de un contrato de reserva bien redactado
El documento de reserva no es un simple justificante de pago. Se trata de un acuerdo con efectos jurídicos que debe recoger los elementos esenciales del futuro contrato de alquiler.
Entre esos datos figuran la identificación del inmueble, la renta mensual, la duración prevista del contrato y las principales condiciones del arrendamiento. La ausencia de estos aspectos puede generar importantes consecuencias legales.
“Podría ocurrir. Si el documento carece de los elementos esenciales que permitan determinar el futuro contrato o evidencia que no existió un verdadero consentimiento sobre aspectos fundamentales”, explica y la experta y añade, “puede plantearse su nulidad o incluso entenderse que no llegó a perfeccionarse un acuerdo vinculante. En todo caso, habrá que analizar el contenido concreto del documento y las circunstancias de cada caso”, comenta la especialista.
Si el contrato resulta nulo, el propietario normalmente estará obligado a devolver la cantidad recibida.
Retirar la vivienda del mercado no demuestra por sí solo un perjuicio
Muchos propietarios consideran que retirar el anuncio de alquiler es por sí un daño suficiente para justificar la pérdida de la reserva.
Sin embargo, desde el punto de vista jurídico esa circunstancia, por sí sola, no resulta determinante. “Retirar la vivienda del mercado puede constituir un indicio de que el propietario confió en la reserva y dejó pasar otras oportunidades de alquiler, pero por sí solo no acredita la existencia ni la cuantía de un perjuicio económico. Será necesario valorar si realmente perdió otras operaciones o sufrió un daño indemnizable”, sentencia la experta.
Por ello, si el arrendador pretende conservar la señal deberá aportar pruebas que acrediten las pérdidas económicas sufridas.
Qué ocurre cuando los daños son inferiores al importe entregado
Otro escenario habitual aparece cuando el propietario acredita daños, pero estos son inferiores a la cantidad entregada como reserva. En ese supuesto tampoco puede apropiarse automáticamente de todo el dinero.
“Sí, salvo que exista un pacto válido de arras penitenciales u otra cláusula penal eficaz que justifique la pérdida íntegra de la cantidad. Si la reserva solo cumple una función indemnizatoria y los daños acreditados son inferiores a la señal recibida, el propietario no puede enriquecerse injustificadamente y deberá reintegrar el exceso”, explica la abogada.
La experta recuerda además que este tipo de controversias se resuelven revisando cuidadosamente cada documento firmado. “La denominación ‘señal’, ‘reserva’ o ‘arras’ no es determinante; lo verdaderamente relevante es el contenido del acuerdo y la voluntad de las partes”.