Hasta 900.000 euros por construir una piscina sin licencia: las sanciones urbanísticas que nadie cree reales hasta que las recibe

Bajo el falso convencimiento de que uno puede hacer lo que estime oportuno siempre y cuando sea en su propiedad privada, muchos propietarios deciden realizar obras mayores como es el caso de la construcción de una piscina sin pedir los permisos oportunos que recogen las diferentes normativas municipales a lo largo y ancho de nuestro país. De esta forma, no solamente se exponen a sanciones económicas de cuantías que asustan, sino que se podría llegar a demoler la construcción, anulando el beneficio que se pretendía conseguir.

Detección de piscinas sin declarar

La construcción de una piscina particular de cualquier tipo (de obra proyectada en hormigón, prefabricada o mixta) suele requerir licencia urbanística en casi todos los ayuntamientos españoles. Entre la normativa a tener en cuenta está la Ley del Suelo estatal (Real Decreto Legislativo 7/2015), según la que toda obra que modifique el terreno o suponga alteración de la volumetría precisa licencia y los Planes Generales de Ordenación Urbanística de cada territorio. Como la instalación de una piscina es una obra que requiere de movimientos de tierras, cimentación, estructuras o instalaciones, se considera obra mayor y es la que más sujeta está al visto bueno de la autoridad urbanística local.

La Dirección General del Catastro, en colaboración con ayuntamientos de toda España, ha desplegado en los últimos años una red de vigilancia basada en drones de alta resolución y fotografía satelital capaz de detectar cambios en la morfología del terreno con una precisión de centímetros, comparando el plano estructural teórico que figura en este organismo con la construcción real, buscando discrepancias.

Según los últimos datos de regularización catastral, esta tecnología ha permitido aflorar más de 11.500 piscinas no declaradas solo en la Comunidad de Madrid, y decenas de miles en el litoral mediterráneo y Galicia. El sistema es automatizado: el software cruza la imagen aérea actual con la planimetría registrada. Si aparece un rectángulo azul donde antes había tierra, el sistema emite una alerta, por lo que ni siquiera ocultarla con setos servirá para evitar estos sistemas de detección que ven en 90 grados desde arriba.

Multas y agravantes por piscinas ilegales

Puede que uno se esté preguntando cómo se puede llegar casi al millón de euros por una infracción que no entiendan como tan grave y, una vez más, por algo de lo que creen tener derecho a haber hecho “en su propiedad”. La respuesta reside en la calificación del suelo y la naturaleza acumulativa de las sanciones. En suelo urbano, la infracción por realizar obras mayores sin autorizar suele considerarse grave, con multas que oscilan entre los 3.000 y los 30.000 euros, dependiendo de la normativa municipal en cada localidad.

Sin embargo, el escenario cambia drásticamente en el suelo rústico y, especialmente, en el suelo rústico especialmente protegido. En comunidades como Baleares, una de las más activas en la mano dura urbanística, o Andalucía, con su Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio (LISTA), el régimen sancionador se ha endurecido. La multa no es una cuantía fija, sino un porcentaje del valor de la obra ejecutada, que puede ir del 50% al 300% del valor total. Si a esto sumamos que una piscina de lujo con instalaciones anexas (solárium, caseta de depuradora, movimientos de tierra) puede valorarse en 100.000 o 150.000 euros, la sanción base se dispararía a 450.000 euros.

Pero la factura no acaba ahí. A la multa urbanística se suman los delitos contra la ordenación del territorio (si se invade suelo protegido), las sanciones medioambientales y los costes de ejecución subsidiaria. Es decir, si el propietario se niega a demoler, el Ayuntamiento lo hace por él y le pasa la factura, a menudo inflada por la urgencia y la contratación externa. En casos extremos de reincidencia y daño ambiental severo, la suma de todos estos conceptos ha alcanzado techos cercanos a los 900.000 euros, una cifra que conlleva la ruina económica absoluta para un particular. Mejor prevenir y tener todo en orden que pagar semejante cantidad.

Además, como las piscinas de obra o fijas aumentan el valor catastral de tu propiedad, deben pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), por lo que al detectarse la infracción se podría solicitar el pago de recargos atrasados del IBI de hasta 4 años. Este periodo de tiempo es porque, por lo general, las infracciones urbanísticas graves prescriben a los 4 años en la mayoría de las comunidades autónomas, aunque en ciertas regiones este plazo se amplía a los 6 u 8 años. Sin embargo, esto no significa que automáticamente se legalice la piscina si se ha cumplido el plazo máximo de tiempo sin haber sido detectada la construcción ilegal. A esto tendría que seguir un proceso de legalización que no siempre se permite. De ser un caso afirmativo, habría que acudir a presentar un proyecto de legalización en el Ayuntamiento que nos permita legalizar la piscina previo al pago de tasas e impuestos municipales.