El truco de la "novación" hipotecaria: cuándo te compensa (y cuánto cuesta) cambiar las condiciones de tu hipoteca

En un momento en el que los tipos de interés siguen siendo motivo de preocupación para las economías familiares, muchos hipotecados buscan formas de rebajar su cuota mensual o blindarse ante futuras subidas. Una de las opciones menos conocidas pero más efectivas es la novación hipotecaria. Este mecanismo, que permite renegociar con el mismo banco las condiciones del préstamo sin cambiar de entidad, se ha convertido en una herramienta clave para ganar aire sin necesidad de asumir el desgaste de una subrogación. Pero ¿cuándo compensa y qué costes tiene?

Mismo banco, nuevas condiciones

La novación hipotecaria consiste en modificar uno o varios aspectos del préstamo ya firmado: desde el tipo de interés (por ejemplo, pasar de variable a fijo) hasta el plazo de amortización, el capital pendiente o incluso el sistema de amortización. Todo ello sin cambiar de banco. Es decir, se mantienen el acreedor y el contrato base, pero se reescriben algunas condiciones fundamentales. Se define este proceso como "la renegociación de condiciones con la misma entidad financiera sin necesidad de cancelar el préstamo".

Los supuestos en los que esta vía puede resultar ventajosa son variados. Si la hipoteca se contrató en un momento de tipos altos y ahora el mercado ofrece condiciones mejores, la novación puede traducirse en un ahorro inmediato. También puede ser útil si el titular atraviesa un momento de dificultad económica y necesita reducir su cuota mensual ampliando el plazo. O incluso si desea hacer una amortización parcial para rebajar intereses.

Además, la novación permite añadir o eliminar co-titulares, modificar el tipo de interés de fijo a variable (o viceversa) y renegociar cláusulas abusivas heredadas de hipotecas antiguas, como las cláusulas suelo. En algunos casos, puede ser el paso previo a una reestructuración de deuda en situaciones de vulnerabilidad, avalada por el propio banco o por mecanismos públicos como el Código de Buenas Prácticas.

Cuánto cuesta y cuándo no conviene

Pese a ser una operación relativamente sencilla, la novación conlleva costes que es importante calcular. La principal partida es la comisión por novación, que puede oscilar entre el 0% y el 1% del capital pendiente, según la política del banco. A ello se pueden sumar los gastos notariales (entre el 0,2% y el 0,5% del importe modificado), los de registro y, en algunos casos, la tasación del inmueble si se ha de recalcular el valor de garantía. Sin embargo, tras los cambios normativos de los últimos años, muchos de estos costes son asumidos por la entidad financiera, sobre todo si no hay ampliación de capital. Una novación típica tiene un coste total de entre el 0,2% y el 1% del capital pendiente. Por ejemplo, en una hipoteca con 120.000 euros por amortizar, los gastos podrían situarse entre 240 y 1.200 euros.

El error más común es lanzarse a una novación sin calcular antes cuánto se va a ahorrar y en qué plazo se amortizan los costes. Si el ahorro mensual es escaso o la hipoteca está cerca de su vencimiento, puede que no compense. Tampoco conviene si el banco impone condiciones desfavorables (más vinculación, seguros obligatorios o comisiones ocultas). Y si lo que se busca es ampliar el capital, puede resultar más costoso que contratar un nuevo préstamo personal.

Conviene tener en cuenta que la novación no puede modificar aspectos sustanciales como el tipo de garantía (por ejemplo, cambiar de garantía hipotecaria a personal), lo que la distingue de otras operaciones como la reestructuración completa del crédito o la dación en pago. Por eso, antes de iniciar el trámite, es recomendable solicitar al banco un borrador con todas las nuevas condiciones y consultar con un asesor legal o financiero si las cláusulas propuestas son ventajosas y cumplen con la normativa vigente.

Cómo saber si te sale a cuenta

El primer paso es simular el nuevo escenario que te ofrece el banco: nueva cuota, plazo, tipo de interés. El segundo, calcular el ahorro total en intereses y compararlo con los gastos de formalización. Si recuperas la inversión en menos de cinco años y tienes previsto mantener la hipoteca, es probable que la operación sea rentable.

También es recomendable negociar con varios bancos, aunque no se quiera cambiar de entidad. En ocasiones, comunicar al propio banco que se está valorando una subrogación puede facilitar una oferta de novación más competitiva. Según el portal Selectra, la clave es "comparar siempre lo que te cuesta renegociar con lo que te ahorraría cambiar de banco".

En definitiva, la novación no es una panacea, pero bien ejecutada puede ser una solución eficaz y poco traumática para mejorar una hipoteca. Como en toda decisión financiera, la información precisa, los cálculos realistas y una buena negociación con la entidad son las mejores herramientas del cliente. En un entorno de volatilidad e incertidumbre, mantener la flexibilidad contractual y adaptar las condiciones a la realidad económica del hogar puede marcar la diferencia entre llegar con holgura a fin de mes o asumir una carga que lastra a largo plazo.