Un arquitecto explica si es rentable invertir en una vivienda antigua: "Se puede revalorizar mucho"

En el mercado inmobiliario, la antigüedad de un inmueble suele ser uno de los factores que más dudas despierta en los compradores. No solo se trata de un aspecto relacionado con la estética o la ubicación, sino también con la seguridad, el mantenimiento y la posible revalorización futura. Muchas personas se preguntan si realmente resulta rentable invertir en un edificio que ya ha superado varias décadas de vida.

El debate se intensifica en un contexto en el que los precios de la vivienda siguen en ascenso en muchas ciudades españolas. El coste de rehabilitar un edificio antiguo puede variar enormemente, y no siempre está claro si la inversión adicional compensa frente a una construcción más reciente.

De ahí que surja una cuestión recurrente: ¿a partir de cuántos años se considera que una edificación deja de merecer la pena comprarla?

Los años como referencia, pero no como sentencia para comprar una vivienda

A menudo se piensa que existe un número fijo de años a partir del cual un edificio deja de ser una opción atractiva. Sin embargo, esa idea resulta simplista. La antigüedad no siempre es sinónimo de deterioro irreversible.

Un inmueble de más de 80 o incluso 100 años puede mantener una excelente calidad estructural si fue construido con materiales duraderos y ha recibido un mantenimiento adecuado.

En palabras de José Luis Esteban Penelas, catedrático de Arquitectura en la Universidad Europea, “un edificio muy antiguo, generalmente puede tener un nivel de protección y puede revalorizar muchísimo porque suelen estar situados en cascos antiguos o históricos”.

Valor histórico y atractivo arquitectónico de la vivienda

Una característica a destacar es que las edificaciones de más de un siglo, sobre todo aquellas del último cuarto del XIX, suelen ofrecer un valor añadido que trasciende lo puramente funcional. “Además ofrecen posibilidades como techos de gran altura, distribuciones muy interesantes que ya no se dan en las viviendas de hoy, grandes espacios y diversas orientaciones”, explica Penelas.

Estos atributos hacen que, lejos de perder atractivo, muchas edificaciones incrementen su interés con el paso del tiempo. Es habitual que la demanda se concentre en zonas céntricas con barrios consolidados donde la calidad de los acabados era superior a la actual.

Según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en España más del 55% de los edificios residenciales tienen más de 40 años, lo que refleja que gran parte del parque inmobiliario ofrece oportunidades ligadas a la rehabilitación y no necesariamente al derribo.

El peso del mantenimiento y la rehabilitación de la vivienda

El verdadero punto de inflexión no siempre se mide en años, sino en el estado de conservación. Las comunidades que han invertido regularmente en la renovación de cubiertas, fachadas e instalaciones prolongan considerablemente la vida útil de sus inmuebles.

Según el Observatorio de la Rehabilitación de Vivienda y Edificación 2023, cada euro invertido en rehabilitación puede llegar a revalorizar la propiedad hasta en un 20% en determinados mercados.

Penelas añade que “hay muchas variaciones porque depende también de la calidad de la construcción del edificio. Si está en un barrio consolidado y de alto nivel, los edificios tenían una gran calidad de acabados”.

Este aspecto se traduce en carpinterías de madera aún recuperables, suelos nobles que ya no se fabrican o detalles decorativos que hoy resultan difíciles de replicar.

Inmuebles con protección patrimonial

Otro factor decisivo es el reconocimiento patrimonial. Edificaciones catalogadas como bienes protegidos no solo gozan de un aura cultural, sino que suelen experimentar un incremento de valor con el tiempo. La posibilidad de vivir en un entorno histórico es un atractivo adicional para determinados compradores.

“Puede decirse que un edificio por ejemplo del último cuarto del siglo XIX, es una opción muy buena, donde la calidad constructiva estaba arraigada y se apostaba por materiales de una gran durabilidad”, recuerda Penelas.

Estas palabras refuerzan la idea de que la antigüedad, lejos de ser un inconveniente, puede convertirse en una garantía de longevidad y carácter.

La decisión final depende del contexto

Un inmueble con 30 años pero sin mantenimiento adecuado puede ser menos atractivo que otro con más de un siglo cuidadosamente rehabilitado. El coste de compra y las previsiones de reforma deben analizarse siempre en relación con el barrio, la demanda y la calidad original de la construcción.

En definitiva, la antigüedad por sí sola no es un criterio absoluto. El mercado muestra ejemplos donde edificios de más de 100 años siguen siendo altamente deseables gracias a su ubicación privilegiada, su calidad constructiva y su valor histórico. Tal como concluye Penelas, “eso permite que se puedan mantener tanto carpinterías exteriores como elementos originales, como suelos de madera que ya no se fabrican, o recuperar detalles decorativos”.