Cómo saber si mi contrato de alquiler es uno de los 300.000 que se tienen que renovar: lo que establece la ley
Es probable que tu contrato de alquiler cambie antes de que termine el año: analizamos qué dice la ley tanto para inquilinos como para propietarios
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Durante este año, España atraviesa un proceso de renovación masiva de contratos de alquiler firmados hace cinco años, cuando el mercado aún se recuperaba del impacto de la pandemia. Se calcula que entre 220.000 y 300.000 contratos están llegando a su vencimiento, lo que ha generado, como es lógico, incertidumbre tanto entre propietarios como entre inquilinos.
El contexto es muy distinto al de 2020: las rentas han subido, la oferta ha caído y la nueva Ley de Vivienda ha introducido límites y obligaciones que cambian las reglas del juego. En un escenario donde el alquiler medio ha subido más de un 30% en los últimos cinco años, la pregunta que se hacen muchos inquilinos es si el contrato vigente entra en ese grupo de arrendamientos que deben revisarse o renovarse.
Qué está ocurriendo con los contratos de alquiler firmados en 2020
Los arrendamientos firmados en 2020 suelen tener una duración de cinco años, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para contratos entre particulares.
Eso significa que en 2025 la mayoría llega a su finalización natural. Según estimaciones de la Agencia Tributaria y del Instituto Nacional de Estadística, este fenómeno afecta a unas 300.000 viviendas repartidas por todo el país.
En ciudades como Madrid, Barcelona o Palma, el impacto es mayor. Idealista señala que en febrero de 2025 los precios del alquiler aumentaron un 13,7% interanual en Barcelona, un 13,4% en Madrid y un 10,2% en Palma, situando el metro cuadrado en hasta 21 euros en algunos barrios.
La tensión en la demanda y la falta de vivienda disponible han convertido la renovación de contratos en un tema de máxima actualidad.
Qué dice la ley sobre duración y prórrogas
- La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija una duración mínima de cinco años para los contratos de alquiler firmados con personas físicas.
- Una vez cumplido ese periodo, el contrato puede prorrogarse automáticamente por plazos anuales, hasta un máximo de tres años adicionales, si ninguna de las partes comunica su intención de no continuar.
- El propietario debe notificar su decisión de no renovar con cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino dispone de dos meses para hacerlo.
- Si ninguna de las partes avisa en los plazos establecidos, el contrato se prorroga automáticamente durante un año más.
Una modificación introducida en 2020 permite al propietario recuperar la vivienda sin alegar causa, siempre que lo haga dentro de esos plazos.
Esta medida, aunque legal, ha generado preocupación entre los arrendatarios por la falta de estabilidad que introduce en un mercado ya tensionado.
Subidas de precio: entre la legalidad y la viabilidad
El final del contrato permite actualizar la renta, pero no siempre de manera ilimitada. En las zonas declaradas tensionadas por la Ley de Vivienda, el aumento está restringido si el nuevo contrato se firma con el mismo inquilino.
En cambio, en las zonas no tensionadas el propietario puede fijar libremente la nueva renta, aunque el mercado y la solvencia de los arrendatarios actúan como freno natural.
Según el Banco de España, el precio medio de un piso de 80 metros cuadrados pasó de 856 euros en 2020 a más de 1.140 en 2025, lo que supone un incremento cercano al 33%.
Sin embargo, aplicar subidas del 40% sin análisis puede generar vacantes prolongadas, impagos o litigios, especialmente si el inmueble se ubica en zonas donde la demanda es más sensible al precio.
Los expertos recomiendan que las actualizaciones sean graduales y acordadas entre las partes, priorizando la estabilidad del arrendamiento y la continuidad del inquilino solvente.
Qué riesgos afrontan los propietarios
El principal desafío para el arrendador es equilibrar rentabilidad y riesgo. Subir la renta puede mejorar los ingresos, pero también puede derivar en la marcha del inquilino y en meses de vivienda vacía.
Además, una subida desproporcionada puede ser percibida como un abuso, afectando la reputación del propietario o incluso generando conflictos judiciales.
Entre los errores más comunes destacan:
- Falta de aviso en plazo
- Ausencia de documentación por escrito
- Fijación de precios por encima del mercado real.
Según datos de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL), más del 40% de los propietarios que gestionan sus contratos sin asesoramiento acaba incurriendo en alguna irregularidad formal.
Estrategias legales para afrontar la renovación
La ley contempla varias alternativas al finalizar un contrato de arrendamiento:
- Prórroga tácita. Prevista en el artículo 10 de la LAU, extiende el contrato un año más si ninguna parte comunica su decisión.
- Tácita reconducción. Regulada por el Código Civil, se aplica si el inquilino sigue pagando la renta sin firmar un nuevo contrato, aunque con menor seguridad jurídica.
- Firmar un nuevo contrato. Esto permite renegociar la renta y la duración, o por recuperar la vivienda si se necesita para uso propio o venta.
Cada opción tiene implicaciones fiscales y legales que conviene analizar con un profesional especializado.