Los daños colaterales del impago de alquileres a los pequeños propietarios: afectan a los jóvenes y a los precios de las viviendas
A las mensualidades pendientes, hay que sumar el impacto de las rentas impagadas, gastos legales de abogados y procuradores, y posibles daños materiales
Los propietarios deben declarar los alquileres en la renta 2026 aunque sus inquilinos no les paguen: "Es un doble impacto"
Los procedimientos judiciales por impago continúan creciendo en España. Solo en 2025 se practicaron 18.317 lanzamientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), equivalentes al 71,7% del total de desahucios registrados en España, según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).
¿El resultado? Un escenario para los propietarios cada vez más condicionado por el miedo al riesgo. De hecho, según cálculos del sector inmobiliario, un conflicto por impago puede acabar superando los 15.000 euros entre mensualidades pendientes, gastos legales, suministros y deterioros en el inmueble. Y todo ello en un contexto donde recuperar una vivienda puede prolongarse más de diez meses de media.
“Aunque la legislación española busca equilibrar derechos, en la práctica el riesgo económico continúa concentrándose principalmente en el propietario”, comenta Marta García, Head of Legal & Compliance de la empresa de gestión inmobiliaria MVGM.
En España, la mayor parte de los arrendadores particulares dispone únicamente de una o dos viviendas, por lo que cualquier conflicto prolongado puede afectar directamente a su estabilidad financiera. “El inquilino cuenta con una protección social creciente, especialmente tras las últimas reformas de vivienda, mientras que el arrendador asume la totalidad del riesgo patrimonial, financiero y operativo del inmueble”.
La especialista considera que el problema se ha agravado a medida que aumentaban las dificultades judiciales y administrativas vinculadas a determinados procedimientos. “El sistema ha terminado trasladando al propietario una función de protección social que debería recaer sobre la Administración”, explica.
En muchos casos, durante los procesos vinculados a vulnerabilidad, el propietario continúa afrontando todos los gastos asociados al inmueble pese a no recibir ingresos mensuales. “Cuando un proceso se paraliza durante meses por cuestiones de vulnerabilidad, quien soporta el coste real no es el Estado, sino un particular que sigue pagando hipoteca, impuestos y mantenimiento sin percibir ingresos”.
Este escenario está provocando un deterioro progresivo de la confianza dentro del mercado del alquiler tradicional, especialmente entre pequeños propietarios. “Esto genera una percepción de desequilibrio jurídico que acaba erosionando la confianza en el mercado del alquiler”.
El impacto económico del impago
En grandes ciudades españolas, donde las rentas mensuales ya rondan o superan los 1.000 euros, un retraso prolongado multiplica rápidamente las pérdidas económicas. “Con alquileres medios cercanos a los 1.000 euros mensuales en muchas ciudades españolas, un retraso de 12 meses ya supone pérdidas superiores a 12.000 euros solo en rentas”, explica la experta.
Las mensualidades pendientes representan la mayor parte del perjuicio económico total, aunque no son el único problema al que debe enfrentarse el propietario. “Esta cifra se supera al sumar el impacto de las rentas impagadas, los gastos legales de abogados y procuradores, y los posibles daños materiales en el inmueble”.
A ello se añaden facturas pendientes, cuotas de comunidad, trabajos de reacondicionamiento y posibles desperfectos detectados cuando finalmente se recupera la vivienda. “También deben considerarse otros costes asociados como los suministros pendientes y las deudas de comunidad, lo que convierte el alquiler en un foco de costes en lugar de una fuente de ingresos”.
El impacto financiero, además, continúa creciendo mientras el procedimiento judicial permanece abierto. El propietario no solo pierde ingresos: sigue financiando un activo que “deja de producir rentabilidad”.
La experta advierte de que esta situación sería difícilmente asumible en otros ámbitos económicos. “En cualquier otra actividad económica esto sería considerado un nivel de inseguridad difícilmente asumible”.
Procedimientos largos y sensación de inseguridad
La lentitud judicial es uno de los elementos que más preocupa actualmente a los propietarios. Dependiendo de la provincia y de la carga de trabajo de los juzgados, algunos procesos pueden extenderse durante más de un año. “En muchos casos, recuperar una vivienda puede superar los 10 o 12 meses”, explica.
La duración del procedimiento puede aumentar todavía más cuando concurren circunstancias de vulnerabilidad social. “Puede alargarse todavía más dependiendo de la carga judicial y de la existencia de situaciones de vulnerabilidad” y añade, “el sistema judicial no está respondiendo con la rapidez que requiere el mercado del alquiler”.
A medida que aumentan los tiempos de espera, también crece la percepción de inseguridad entre los arrendadores. “Muchos propietarios perciben que el contrato de alquiler ha dejado de ofrecer garantías suficientes para proteger su inversión”.
El endurecimiento de los requisitos para alquilar
La incertidumbre está modificando claramente el comportamiento de los propietarios a la hora de seleccionar inquilinos. Cada vez son más habituales los avales adicionales, los seguros de impago y las exigencias económicas más elevadas. “Hoy muchos propietarios exigen ingresos más altos, mayor estabilidad laboral, avales adicionales o seguros de impago”.
Esta situación está dificultando especialmente el acceso a la vivienda para determinados perfiles sociales. Los jóvenes, autónomos y familias con ingresos variables son algunos de los colectivos que encuentran mayores obstáculos para acceder al alquiler. “La inseguridad jurídica acaba expulsando precisamente a los perfiles que más necesitan acceso al alquiler”, explica la experta.
Menos oferta y más tensión en el mercado
El miedo al impago también está reduciendo la oferta disponible en alquiler tradicional. Muchos propietarios optan por retirar viviendas del mercado o cambiar de modelo.
La tendencia se ha intensificado en los últimos años ante la percepción de que recuperar una vivienda puede convertirse en un proceso largo y costoso. “Cuando perciben que recuperar su vivienda puede convertirse en un proceso incierto y costoso, optan por no alquilar, vender o pasarse al alquiler temporal”.
El resultado es una presión todavía mayor sobre los precios en numerosas ciudades españolas.
El pequeño propietario, el más vulnerable
Pese al foco habitual sobre grandes fondos de inversión, gran parte del mercado español continúa compuesto por pequeños propietarios particulares. “El pequeño propietario es claramente el más expuesto”.
Muchos de ellos dependen directamente de la renta mensual para complementar ingresos o afrontar gastos personales. De hecho, la experta insiste en que la percepción pública sobre el perfil del propietario no siempre refleja la realidad estadística del mercado.
“Existe una narrativa pública que tiende a identificar al propietario con grandes fondos o grandes tenedores, pero la realidad estadística es muy distinta”. Y detrás de muchos inmuebles alquilados hay familias y pequeños ahorradores que no disponen de grandes márgenes económicos.
“Cuando uno de estos propietarios sufre un impago, no pierde solo rentabilidad; puede ver comprometida su hipoteca, su jubilación o su estabilidad financiera”.
El riesgo acaba repercutiendo en el precio final
El aumento de la inseguridad también termina trasladándose al precio de los alquileres y a las condiciones de acceso. Los propietarios intentan compensar la incertidumbre mediante mayores garantías económicas y rentas más elevadas.
“Si el propietario percibe mayor probabilidad de impago o dificultad para recuperar la vivienda, intentará compensarlo mediante alquileres más altos y filtros más restrictivos”, comenta García que, considera, que algunas medidas regulatorias están provocando efectos contrarios a los inicialmente planteados. “Una regulación que aumenta la incertidumbre puede terminar provocando menos oferta, alquileres más caros y mayor dificultad de acceso”, explica.
A su juicio, la confianza sigue siendo el principal elemento que sostiene el funcionamiento del mercado del alquiler. “El mercado del alquiler funciona sobre confianza. Cuando esa confianza desaparece, todo el sistema se vuelve más rígido y más caro”.