Financiación alternativa, otra opción para invertir frente a la compra tradicional de vivienda: "Se puede empezar por 100 euros"
Un experto en inversión explica cómo la coyuntura actual del mercado está redefiniendo los perfiles de quienes se interesan por alternativas a la compra directa de vivienda
Andrea Redondo, experta en finanzas: "La forma más sencilla para empezar a invertir es a través de la bolsa, sin duda"
El sector inmobiliario español, lejos de la desaceleración que está teniendo lugar en algunos países comunitarios, sigue a otro ritmo. Sí es cierto que según los últimos datos disponibles, se observa una cierta moderación en el número de transacciones, pero no en el valor de los activos. Según las últimas cifras del INE, los precios continúan escalando a un ritmo interanual cercano al 13%, el nivel más elevado desde 2007.
Este comportamiento algo contradictorio responde a un desequilibrio estructural que, en el fondo, continúa: la oferta de vivienda no logra igualar el ritmo de creación de nuevos hogares, la inmigración y la demanda de compradores internacionales.
“Más que una desaceleración global, el escenario actual responde a un ajuste tras el dinamismo de 2025. El detonante central es el cambio en las condiciones financieras: tras casi tres años de estabilidad, el Banco Central Europeo elevó los tipos en junio, dejando la facilidad de depósito en el 2,25%", explica Fernando Gonzalo es Co-CEO, director de operaciones y socio de la plataforma en inversión y crowdlending inmobiliario Hausera.
Este movimiento ha provocado que el euríbor a doce meses se sitúe ya en el 2,8%, después de tres meses consecutivos de ascensos.
El crédito hipotecario se endurece y la demanda busca alternativas
La subida de tipos no solo encarece las nuevas hipotecas, sino que también golpea a quienes tienen préstamos en revisión.
El tipo medio de las hipotecas constituidas a principios de año ronda el 2,75%, pero las proyecciones apuntan a que esta cifra seguirá al alza en los próximos meses. Los bancos, por su parte, han ajustado sus criterios de concesión, exigiendo mayor solvencia y ahorro previo.
El experto señala que "la reciente subida de tipos del BCE y el repunte del euríbor, que ha pasado de niveles próximos al 2,2% a rondar el 2,8% en pocos meses, están encareciendo tanto las hipotecas nuevas como las que están en revisión, lo que reduce la capacidad de endeudamiento de muchas familias o los inversores justo cuando los precios siguen en máximos".
El resultado es que una parte creciente de la demanda que antes optaba por la compra directa comienza a explorar fórmulas que no dependan de financiarse a estos tipos.
Precios elevados: un desequilibrio que no se resuelve
A pesar de que las compraventas han comenzado a moderarse, los precios se mantienen en cotas históricamente altas.
Este fenómeno obedece a múltiples factores que se retroalimentan. España arrastra un déficit de vivienda relevante, la obra nueva no crece al ritmo necesario y muchos propietarios con hipotecas firmadas a tipos bajos no tienen incentivo para vender, lo que reduce la oferta disponible en el mercado de segunda mano.
"Por eso, aunque el número de operaciones empiece a normalizarse tras un año excepcional como 2025, el índice de precios de la vivienda del INE sigue creciendo a un ritmo cercano al 13% interanual, el más alto desde 2007", apunta. La demanda, entretanto, sigue sostenida por la creación de nuevos hogares, la inmigración y el interés de compradores internacionales.
¿Corrección o estabilización? El escenario más probable
A diferencia de lo ocurrido en 2007, el mercado actual no presenta los síntomas de una burbuja de crédito.
El empleo se mantiene firme, los bancos conceden hipotecas con criterios prudentes y el endeudamiento de los hogares está controlado. Todo apunta más a una estabilización que a una corrección brusca de precios.
El especialista considera que "lo más probable es que 2026 cierre con subidas de precios todavía notables, pero más moderadas que en los últimos trimestres, pasando de tasas cercanas al 13% a cifras de un solo dígito más alto".
Para que se produjera una corrección abrupta, sería necesario un shock económico severo o un endurecimiento mucho mayor de los tipos, escenarios que no se contemplan en las previsiones actuales.
Financiación de proyectos: un nuevo perfil
La coyuntura actual está redefiniendo los perfiles de quienes se interesan por alternativas a la compra directa de vivienda.
Por un lado, “aparecen pequeños ahorradores que antes destinaban su dinero a depósitos o fondos conservadores y que ahora buscan rentabilidades más atractivas”, eso sí, sin asumir la complejidad de gestionar un inmueble.
Por otro, inversores más experimentados que ya poseen patrimonio inmobiliario y desean diversificar sin aumentar su exposición directa a la gestión de activos.
"También crece el interés de perfiles más jóvenes, que valoran poder empezar a invertir desde importes reducidos", añade Gonzalo. Esta democratización del acceso a la inversión inmobiliaria está permitiendo que personas con capital limitado puedan participar en proyectos que antes quedaban reservados a grandes patrimonios.
Ventajas frente a la compra tradicional para alquiler
La diferencia fundamental entre la financiación de proyectos y la compra tradicional de una vivienda destinada al alquiler radica en la eliminación de la operativa asociada a la condición de propietario.
No hay que gestionar inquilinos, atender reparaciones, asumir impagos o preocuparse por la liquidez del activo.
"Además, requiere mucho menos capital, en nuestro caso se puede empezar desde 100 euros frente a los miles que exige una entrada, y el horizonte de inversión es muy concreto, normalmente entre 12 y 20 meses, frente a la naturaleza ilíquida y a largo plazo de un inmueble", detalla. Esta estructura permite diversificar en varios proyectos y ubicaciones en lugar de concentrar todo el capital en un único activo.
La banca se retira y las plataformas alternativas ocupan el espacio
La banca tradicional ha reducido significativamente su apetito de riesgo hacia el promotor, especialmente en operaciones de menor tamaño o en proyectos de rehabilitación que no encajan en sus modelos de riesgo estandarizados. Este vacío está siendo ocupado por plataformas que financian proyectos a través de su comunidad de inversores.
Los datos del sector confirman esta tendencia: en España se movilizaron cerca de 396 millones de euros en 2024, y solo durante el primer trimestre de 2025 ya se habían superado los 70 millones. En el caso concreto de Hausera, "pasamos de financiar 9 millones de euros en 2024 a 54,5 millones en 2025, multiplicando por seis nuestro volumen de financiación", revela Gonzalo.
El directivo subraya que no se trata de una tendencia coyuntural, sino estructural: mientras la banca mantenga este nivel de exigencia, “la financiación alternativa seguirá ganando peso como vía para proyectos residenciales de tamaño medio”, explica el experto.
Riesgos que todo inversor debe considerar
Participar en proyectos de financiación inmobiliaria no está exento de riesgos, y conocerlos es esencial antes de comprometer capital:
- El principal es el riesgo de crédito, que depende de la solvencia y el historial del promotor o gestor del proyecto. A esto se suma el riesgo de ejecución, relacionado con posibles retrasos en la obra, sobrecostes o problemas de licencias.
- También existe el riesgo de liquidez, ya que el capital queda comprometido hasta el cierre del proyecto y no suele existir un mercado secundario donde vender la posición antes de tiempo.
- "A esto se suma el riesgo de mercado: si los precios de la zona se enfrían, puede afectar al margen final de la operación. Por eso es importante analizar la ubicación concreta del proyecto, porque el mercado inmobiliario no se comporta igual en todas las zonas", advierte el experto.
Rentabilidades que marcan diferencias
El sector del crowdlending inmobiliario en España ofrece actualmente rentabilidades medias que oscilan entre el 10% y el 12% anual, cifras muy superiores a las que proporcionan los depósitos bancarios, los fondos de renta fija o incluso la mayoría de los productos de inversión tradicionales.
Esta diferencia de rendimiento, combinada con la posibilidad de acceder con importes reducidos y horizontes temporales definidos, está atrayendo a un número creciente de inversores que buscan rentabilidad sin asumir la gestión directa de propiedades.
La diversificación entre varias operaciones sigue siendo la estrategia más sensata, afirman los expertos, para minimizar riesgos en este tipo de inversiones.
