Javier Poladura, asesor financiero, explica la diferencia entre hipotecas largas y cortas y el principal error que cometen muchos compradores al firmar una
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El acceso a la vivienda se ha convertido en todo un reto. Cada vez son más frecuentes los préstamos a 30 años o incluso más como una fórmula asequible para reducir la cuota mensual, pero ojo: también multiplica el pago de intereses durante décadas.
“Para un banco, su principal actividad es prestar dinero mediante un contrato hipotecario de larga duración, donde a tipo de interés constante se paga la misma cuota mes a mes”, explica Javier Poladura, asesor financiero certificado, pero añade, “los primeros años prácticamente el hipotecado está pagando un porcentaje muy elevado de intereses frente a capital amortizado, además de los costes de apertura, productos vinculados… es un negocio redondo”.
Cuotas más bajas, pero más intereses durante décadas
Las hipotecas largas suelen resultar más atractivas para muchos compradores porque permiten reducir la cuota mensual y facilitar el acceso a la financiación. Sin embargo, ampliar el plazo implica pagar intereses durante mucho más tiempo.
“Siempre sale más caro, lógicamente. Pero esto es relativo, dependiendo de la finalidad de la hipoteca, debemos entender que una hipoteca es un apalancamiento a futuro, ponemos 20 y el banco nos presta 80”, argumenta.
El experto considera que, en determinados contextos de revalorización inmobiliaria, la operación puede incluso resultar rentable para el comprador pese al incremento de intereses. “Para una hipoteca de 300.000 euros a 30 años, con una cuota aproximada de 1.400 euros mensuales, y teniendo en cuenta la revalorización media registrada en los últimos años —del 30 %, 40 % o incluso superior—, al vender el inmueble hipotecado no solo recuperarías todo lo invertido y pagado, sino que además obtendrías una ganancia derivada de esa revalorización”
El impacto de ampliar el préstamo diez años más
Uno de los aspectos que más preocupa a quienes firman una hipoteca es cuánto dinero adicional terminarán pagando por ampliar el plazo de amortización. “Dependiendo del nominal pendiente, para hipotecas medias de 150.000 € fácilmente unos 20.000 € más de intereses”, señala.
El sistema financiero obtiene además ingresos adicionales a través de productos asociados al préstamo hipotecario. Seguros, tarjetas, planes de pensiones o cuentas vinculadas forman parte habitualmente de las condiciones que permiten acceder a mejores tipos de interés.
“Si nos centramos en que su actividad principal es prestar dinero, dependiendo de la entidad, debería ser su fuente principal de ingresos, y aunque hoy en día hay una regulación más concreta, los productos vinculados han supuesto, sobre todo en años con tipos de interés negativos, un colchón y salvavidas para las entidades con mayor exposición hipotecaria”, comenta.
Hipotecas largas y estabilidad financiera para la banca
Desde el punto de vista bancario, las hipotecas a largo plazo ofrecen estabilidad de ingresos durante décadas y sirven además como garantía financiera para otras operaciones. “No solo ingresan por interés pagado, sino que esas hipotecas funcionan como colateral frente a otras operaciones bancarias, los llamados bonos hipotecarios, que se cotizan en los mercados interbancarios”, detalla.
Aun así, Poladura insiste en que no existe un plazo universalmente bueno o malo para todos los compradores. Cada caso depende de factores personales, capacidad de pago y perfil de riesgo. “No se puede generalizar, y debemos entender que en condiciones normales, dependiendo del perfil del hipotecado, lo que es bueno para un cliente puede no serlo para otro”, explica.
El gran error: mirar solo la cuota mensual
Uno de los comportamientos más habituales entre quienes buscan vivienda es fijarse exclusivamente en cuánto pagarán cada mes, dejando en segundo plano el importe total del préstamo. “Vivimos el día a día y consideramos mentalmente que hipotecarnos cueste lo que cueste, a largo plazo puede ser una buena inversión, y a muy mala si no lo es; sabemos lo que pagamos mes a mes”, indica.
El experto considera además que, en muchas ocasiones, el verdadero problema no radica tanto en el precio de la vivienda como en la relación entre los ingresos y el nivel de endeudamiento de cada comprador. “El problema no es el precio, sino nuestra capacidad de pago y, sobre todo, si ese inmueble adquirido pasa a convertirse en un activo —como puede ser una inversión destinada al alquiler— o en un pasivo, cuando se trata de una vivienda para uso propio dentro de nuestro balance financiero”, sostiene.
¿Conviene amortizar anticipadamente?
Respecto a la posibilidad de reducir deuda antes de tiempo, el especialista considera que depende mucho del contexto económico y de las condiciones concretas de cada préstamo.
“Esto también es muy relativo, depende lógicamente del momento económico, la situación del mercado, cambio de normativa, condiciones… porque debemos entender, que hipotecarnos es apalancarnos, y puede no ser una buena estrategia amortizar y menos al final de la vida del préstamo”, explica.
Antes de firmar cualquier hipoteca, considera fundamental analizar aspectos como el tipo de interés, el plazo de amortización y, sobre todo, la capacidad real de pago a largo plazo.
“Técnicamente, hay que valorar el tipo de interés —fijo o variable—, el plazo de amortización y también los productos que puedan mejorar esas condiciones por vinculación con la entidad bancaria, siempre que no supongan una obligación añadida. Pero, a largo plazo, lo verdaderamente importante es nuestro retorno y la capacidad real que tengamos para asumir ese pago”, explica.