El decreto se refiere concretamente al equivalente a "12 mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada"
El BOE publica el primer decreto sobre vivienda: ¿por qué se retrasa al jueves el segundo, sobre la renovación automática de los alquileres?
Los decretos de vivienda anunciados y aprobados por el Consejo de Ministros continúan centrando la actualidad política mientras las protestas y la indignación siguen en aumento. Con la acampada de la Puerta de Sol como epicentro de las manifestaciones, que se han extendido igualmente por distintos puntos de España, las medidas anunciadas por el Gobierno no terminan de satisfacer y convencer ni a un lado ni a otro.
Entre los ejes centrales que concentran las discrepancias, además, ocupa un papel predominante lo referente al segundo de los decretos, sobre la “renovación automática de los contratos de alquiler”, que de hecho ha supuesto un escollo que no han dudado en señalar socios de investidura como Junts o PNV, entre otros.
Por el momento, con fecha de este miércoles 30 de septiembre de 2026, ya se ha publicado el primero de los decretos, siendo que el segundo, por una cuestión eminentemente jurídica, vera la luz un día después, al estar en su contenido una modificación sobre una disposición del anterior. En su texto, como ya ha avanzado el Gobierno, habrá además una cuestión que no deja de generar reacciones diversas: la obligación al propietario de indemnizar al inquilino –“con una cantidad equivalente, al menos, al importe de 12 mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada”– si no quiere renovar automáticamente su alquiler después de cinco años y no hay causa justificada para ello.
El segundo decreto de vivienda y la obligación del propietario de indemnizar al inquilino si no se renueva el contrato
Concretamente, el segundo decreto de vivienda dispone, –según avanza elDiario.es compartiendo el texto íntegro antes de su salida en el BOE–, que “llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración, o siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorrogará por plazos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo”.
A ello, añade: “el plazo de preaviso del arrendador se eleva de cuatro a seis meses, lo que permite al arrendatario planificar con antelación suficiente su cambio de vivienda; el del arrendatario se mantiene en dos meses. La continuidad del contrato pasa a ser la regla y su extinción una decisión expresa del arrendador que ha de adoptarse en momentos determinados y con antelación bastante”.
Expresado eso, el texto señala a continuación, directamente, a la cuestión que no deja de generar debate: “El arrendador que comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato deberá indemnizar al arrendatario con el importe equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características, calculado, siempre que sea posible, conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, y que en ningún caso podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año de residencia en la vivienda”.
Dicha indemnización, detalla el segundo decreto, –cuyo texto, cabe insistir, aún no ha sido publicado en el BOE, lo que se espera para este jueves 1 de octubre–, “cumple una doble función”: “De un lado, compensa al hogar por los costes que la extinción de un contrato cumplido le impone y que hasta ahora soportaba en solitario. De otro, hace que la decisión de no prorrogar internalice el coste que traslada a la otra parte, de modo que responda a una necesidad real del arrendador y no a la mera expectativa de obtener una renta superior con un nuevo arrendatario. Su cálculo sobre el precio de referencia de una vivienda análoga, y no sobre la renta del contrato que se extingue, garantiza que la compensación se corresponda con el coste efectivo de acceder a otra vivienda en el mismo mercado”.
La clave que liberaría al propietario de la obligación de indemnizar
Dicho todo ello, este segundo decreto de vivienda del Gobierno especifica igualmente en qué casos el propietario estaría eximido de esa obligación de indemnizar al arrendatario, estableciendo: “La indemnización se abona en el momento de la entrega de la vivienda y no procede cuando la no prórroga responda a una causa justificada que se haga constar en la notificación: que el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda para sí o para sus familiares de segundo grado, con derecho del arrendatario a la indemnización si no llega a ocuparla en tres meses; que el arrendatario no habite de forma efectiva la vivienda arrendada; o que disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio”.
La defensa del Gobierno al segundo decreto y la indemnización del propietario al arrendatario
Al respecto, confirmando la presencia de estas disposiciones en el texto, el ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy, se ha referido expresamente a ello defendiendo la renovación automática de los contratos de alquiler y subrayando que el modelo de contratos indefinidos existe "en media Europa".
En ese sentido, ha asegurado que lo que plantea es algo "de sentido común", que es que cuando un contrato vence a los cinco años, si es una persona jurídica quien suscribe ese contrato, se renueva automáticamente a no ser que haya una causa justificada.
Así, ha explicado que las causas justificadas para no renovar un contrato serían que el propietario lo necesite para vivir, para que viva un familiar o una causa similar, y ha subrayado que "si no quiere renovar ese contrato, tendrá que indemnizar" al arrendatario.
Defendiéndolo, además, el ministro ha señalado que es un mecanismo similar al de las relaciones laborales. "Si te despiden, te tienen que indemnizar, si no hay una causa justificada".
De este modo, ha presentado esta medida como una transformación del mercado del alquiler en España orientada a "dar certidumbre y seguridad" a los inquilinos, con el objetivo de "acabar con la ansiedad" de saber cuándo va a vencer el contrato y evitar situaciones en las que el casero eche al inquilino para cobrar un 40% más por el alquiler o para poner un piso turístico.
"¿Quién se opone a esto? ¿Cuál es la razón para oponerse a esto? ¿Qué interés defiende alguien que se opone a este modelo?", ha espetado Bustinduy.