Las medidas del decreto de vivienda en vigor: cómo afecta al alquiler desde hoy y qué cambia para inquilinos y propietarios

El decreto principal de vivienda, el que tiene más visos de ser convalidado en la Diputación Permanente tras la disolución de las Cortes y la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre, ha entrado en vigor este jueves, 8 de octubre, tras su publicación ayer en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

La entrada en vigor de esta norma le genera dudas a inquilinos y propietarios, a continuación, aclaramos las preguntas más frecuentes y todo lo que cambia desde hoy. El inquilino cuyo contrato expire desde el 8 de octubre tiene derecho a una prórroga de un año o de máximo dos. Esta medida se limita hasta el 31 de diciembre de 2028. Los requisitos son solo haber estado al corriente de pago en los 8 meses anteriores, según explica el bufete Navas & Cusí.

El propietario deberá aceptar esta prórroga salvo determinadas excepciones, como la necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda para sí mismo o sus familiares. El texto incluye una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de alquiler hasta el 31 de diciembre de 2027.

Si la renta está por encima del límite máximo de precio

Si la renta está por encima del límite máximo de precio que resulte aplicable conforme al sistema estatal de índices de precios de referencia, no podrá aplicarse ningún incremento. En los demás casos, las partes podrán pactar la actualización y, si no alcanzan un nuevo acuerdo, la subida no podrá superar el 2%.

El despacho señala que en algunos mercados las rentas están hasta un 40% por encima de los valores de referencia, por lo que muchos contratos podrían quedar congelados. Su aplicación en nuevos contratos depende de que la vivienda se encuentre en una zona declarada como mercado residencial tensionado por la comunidad autónoma. Si una comunidad no ha declarado zonas tensionadas -lo que ocurre en la mayor parte de las comunidades donde gobierna el PP, como la Comunidad de Madrid-, el índice no se aplica para fijar el precio de los nuevos contratos, según explica el despacho.

La norma amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la protección frente a determinados procedimientos de desahucio cuando la persona afectada se encuentre en situación de vulnerabilidad, no tenga alternativa habitacional y la Administración competente no le haya ofrecido una alternativa adecuada.

Cuando el propietario demanda al inquilino por impago y se acredita su situación de vulnerabilidad, el desahucio se paraliza y la Administración dispone de dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional o hacerse cargo de la deuda. Si la Administración paga la deuda al propietario, el procedimiento de desahucio se archiva y el contrato de alquiler continúa en vigor.

Si la Administración no ha ofrecido una alternativa habitacional

Si transcurren los dos meses sin que la Administración haya ofrecido una alternativa habitacional ni haya pagado la deuda, pasa a ocupar la posición del inquilino como deudora frente al propietario. Es decir, el propietario podrá reclamar la deuda a la Administración en lugar de al inquilino --esta medida no se aplica a los fondos de inversión--.

El Estado compensará económicamente a las comunidades autónomas por los gastos que asuman en aplicación de esta medida. La situación de vulnerabilidad puede acreditarse mediante un informe o certificado de los servicios sociales autonómicos o municipales y corresponde al juez determinarla en el procedimiento, atendiendo también a los criterios establecidos en el artículo 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Entre ellos, que el coste del alquiler y los suministros básicos supere el 30% de los ingresos de la unidad familiar y que estos sean inferiores a tres veces el IPREM. Estos límites se amplían en determinados casos, como las familias monoparentales, las situaciones de dependencia o la presencia de menores o personas mayores.

El decreto establece que el desahucio podrá continuar cuando el juez considere que debe prevalecer la situación de vulnerabilidad económica o habitacional del propietario, salvo que este sea una empresa o una persona física que tenga la condición de gran tenedor.

En situación de vulnerabilidad económica del inquilino

Además, la situación de vulnerabilidad económica del inquilino no impedirá el desahucio cuando el propietario sea una persona física titular de dos o menos viviendas. Si el inquilino no se considera vulnerable, el propietario puede acudir al procedimiento ordinario de desahucio por impago y reclamar las rentas adeudadas. La Administración no asume la deuda ni se subroga en la posición del inquilino. El arrendatario conserva, cuando legalmente proceda, la posibilidad ordinaria de paralizar el desahucio pagando todo lo debido, según explica el despacho.

Sí, los inquilinos podrán abandonar el contrato, una vez transcurridos al menos seis meses y con 30 días de preaviso, sin tener que pagar una indemnización al propietario. Los contratos de temporada deberán acreditar una causa real que justifique la temporalidad. Estos contratos tendrán una duración superior a 31 días y, con carácter general, no podrán superar los 12 meses. Si se prolongan sin una causa válida o se encadenan determinados contratos, podrán considerarse alquileres de vivienda habitual.

En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas de las distintas habitaciones no podrá superar el precio que correspondería por alquilar la vivienda completa. En las zonas tensionadas deberán respetarse además los límites establecidos por la Ley de Vivienda. Hasta el momento, las zonas declaradas como tensionadas se concentran en cinco comunidades: Cataluña, Galicia, Asturias, País Vasco y Navarra. Por lo que, en regiones como Madrid, esta medida no se podría aplicar.

Sobre las ofertas de alquiler

En materia de publicidad, las ofertas de alquiler deberán incluir obligatoriamente el índice de precios y la renta de los últimos 5 años. Se prohíbe repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y se contemplan multas de hasta un millón de euros o el 2% del volumen de negocio para las plataformas turísticas que incumplan la cesión de datos.

Reducciones fiscales de hasta el 100% para los arrendadores que rebajen el precio del alquiler más de un 5% respecto a la última renta del contrato anterior y cumplan los requisitos establecidos. La reducción será del 95% si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado y el inquilino tiene entre 18 y 35 años; del 90% si está en una zona tensionada; del 85% si el arrendatario tiene entre 18 y 35 años, y del 70% en los restantes casos previstos por la norma.

Cuando la renta inicial no sea superior a la última renta del contrato anterior, una vez aplicada la actualización correspondiente, la reducción será del 50%. Si la nueva renta aumenta, la reducción será del 40% cuando la subida sea de hasta el 5%; del 30% cuando sea superior al 5% y hasta el 10%; del 25% cuando supere el 10% y hasta el 15%; del 20% cuando sea superior al 15% y hasta el 20%, y del 15% cuando el incremento supere el 20%.

Deducción del 10% en el IRPF para determinados inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales. La base máxima de la deducción será de 11.630 euros cuando la base imponible no supere los 23.007,20 euros y se irá reduciendo para quienes se sitúen entre esa cantidad y los 33.007,20 euros.