Cómo afecta el nuevo decreto de vivienda a los inquilinos: nuevas deducciones en la Renta y subidas de precio restringidas
Después del rechazo parlamentario de las anteriores medidas, el Gobierno ha aprobado dos nuevos decretos que modifican las condiciones del alquiler en España: así afectan a los inquilinos
Las medidas del decreto de vivienda en vigor: cómo afecta al alquiler desde hoy y qué cambia para inquilinos y propietarios
Después del rechazo parlamentario de las anteriores medidas, el Gobierno ha aprobado dos nuevos decretos que modifican las condiciones del alquiler en España.
Los textos, publicados en el BOE el 7 de octubre, afectan a millones de arrendatarios, aunque no todas sus disposiciones tienen la misma situación jurídica.
El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre. El 28/2026, dedicado a las renovaciones automáticas, tiene prevista su aplicación para el 15 de noviembre, condicionada a su convalidación parlamentaria.
Hasta dos años adicionales de alquiler
Los inquilinos cuyos contratos de vivienda habitual estén vigentes y cumplan los plazos legales establecidos podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años, distribuida en periodos anuales.
La medida contempla, entre otros supuestos, contratos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028.
Para acogerse, el arrendatario deberá estar al corriente del alquiler y haber pagado puntualmente durante los ocho meses anteriores.
Existen excepciones, como determinadas necesidades acreditadas del propietario o acuerdos para formalizar un nuevo contrato.
Qué ocurre con las subidas de precio
Las actualizaciones anuales comprendidas entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 estarán sometidas a restricciones.
Cuando la renta supere el límite máximo del índice de referencia aplicable, no podrá incrementarse.
En los demás casos, la subida será la pactada entre las partes y, si no existe nuevo acuerdo, no podrá superar el 2%.
Por ejemplo, una mensualidad de 900 euros pasaría como máximo a 918 euros si resulta aplicable ese límite.
Más derechos para quienes alquilan habitaciones
La nueva regulación incluye expresamente el alquiler de habitaciones destinadas a residencia habitual dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Los contratos tendrán las garantías correspondientes, incluida la duración mínima de cinco años con propietarios particulares y siete con personas jurídicas.
Además, la suma de los alquileres individuales no podrá superar la renta correspondiente al arrendamiento de la vivienda completa.
Se establecen también límites específicos en zonas declaradas tensionadas y excepciones para determinados programas sociales.
Los contratos temporales deberán justificarse
El alquiler de temporada exigirá una causa real y demostrable, como un desplazamiento temporal por trabajo o estudios.
Su duración general será superior a 31 días y no excederá de doce meses, aunque podrá prolongarse cuando subsista una causa temporal justificada.
Si no se acredita esa circunstancia, el contrato quedará sometido a las normas del alquiler habitual.
También se prevén consecuencias cuando se encadenen más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda.
Protección frente a los desahucios
La normativa mantiene hasta 2030 determinadas medidas de protección para arrendatarios vulnerables.
Introduce asimismo una enervación extraordinaria en procedimientos por impago. La Administración competente dispondrá de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o asumir las cantidades reclamadas y los costes previstos legalmente.
Si no cumple, podrá quedar subrogada en la deuda del arrendatario, evitando el lanzamiento en las condiciones establecidas.
Nueva deducción en la declaración de la renta
Los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros podrán deducirse el 10% de las cantidades destinadas al alquiler habitual.
La base máxima será de 11.630 euros para rentas de hasta 23.007,20 euros, reduciéndose progresivamente para ingresos superiores.
También deberán cumplirse determinados requisitos relativos a la disponibilidad de otra vivienda.
Renovaciones automáticas pendientes de aprobación definitiva
El segundo decreto contempla renovaciones sucesivas de cinco o siete años, según el propietario, y posibles indemnizaciones cuando este decida no renovar.
Sin embargo, estas medidas todavía no están en vigor. Su aplicación dependerá de cómo finalmente se validen estos decretos.
