La subida del precio del alquiler, ¿una burbuja fabricada?

Según el Índice Actualizador de Rentas de Contrato de Alquiler (ARCA) de la empresa ‘Alquiler Seguro’, el coste de los arrendamientos de vivienda en España se incrementó un 3,92% en agosto de este año en comparación con el mismo mes del año anterior. Los datos de meses anteriores confirman este incremento. Según el portal idealista.com, el precio de la vivienda en alquiler se ha incrementado en España un 2,4% durante el segundo trimestre de 2018 (los meses de abril, mayo y junio). Esto ha dejado el metro cuadrado en 10,8 euros al mes. En tasa interanual la subida alcanza el 15,6%.

Los precios de la capital marcan un nuevo máximo. Madrid terminó el segundo cuarto del año con una subida trimestral en el precio del alquiler de vivienda del 1,2%, lo que sitúa el precio del metro cuadrado en la capital en 16,1 euros (un 10,3% más que hace un año). En Cataluña, los precios no han subido. Barcelona ha visto caer las rentas mensuales de sus viviendas en alquiler en un 2,1% dejando el precio mensual de cada metro cuadrado en 17,2 euros.

Irene Sabaté, portavoz del Sindicat de Llogaters, afirma que la subida del precio del alquiler es un alza “políticamente fabricada”. Desde el Sindicat, “enfatizamos que esta dinámica alcista no es resultado de mecanismos de mercado -de una oferta insuficiente y una demanda en crecimiento- sino que está propiciada por un marco legal que lo ha fabricado”.

Sabaté indica que los cambios legales introducidos por el gobierno del PP en la Ley de Arrendamientos Urbanos en 2012 y 2013 facilitó “la rotación de inquilinos con la reducción de los contratos de 5+3 (cinco años de contrato y posibilidad de renovación durante tres más) a 3+1”. Además, añade, “el aumento del alquiler ya no era exigible que se referenciara al IPC sino que se podían dar subidas injustificadas y estratosféricas, lo que genera una asimetría en la relación inquilino/propietario”.

Desde el Sindicat catalán apuntan también a las Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) como causantes de esta subida del precio del alquiler. Estas sociedades entraron en el mercado inmobiliario español gracias a las “políticas de alfombra roja a inversores de tipo internacional”, con exenciones fiscales (pagan un 0% de impuesto de sociedades), lo que “favorece las prácticas especulativas”.

Una práctica especulativa que no solo se da en barrios de mayor importancia patrimonial, en el centro turístico, sino que también se da en “barrios de clase trabajadora, más periféricos porque hay grandes bolsas de vivienda asequible que dan un margen de negocio alto”, denuncia Sabaté. “La presión sobre la periferia no solo se da por los inquilinos que tienen que buscar vivienda fuera del centro de la ciudad, sino también por estas prácticas especulativas características de la gran periferia, con alquileres bajos, donde se facilita la inversión en grandes edificios con gran rentabilidad”.

El comportamiento de estos grandes inversores cotizados en bolsa, que han comprado grandes edificios y han subido indiscriminadamente los alquileres, “está arrastrando el comportamiento del pequeño propietario”, que sigue la tendencia de los grandes tenedores, añade.

Vivienda turística

Para José Manuel Calvo, delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano Sostenible y concejal del Ayuntamiento de Madrid, es “indudable” la importancia del “boom de la vivienda turística, que ha tirado al alza el alquiler no turístico”. Considera que aún siguen siendo rentables este tipo de vivienda turística porque “desde 2012 Madrid no ha dejado de crecer en visitantes anuales”. La burbuja “puede romperse si Madrid pierde atractivo para los visitantes”, pero por ahora no se está dando.

Desde el ayuntamiento de Madrid coinciden en la presión que ejerce sobre la periferia la especulación en el centro de la ciudad, lo que sube también el precio del alquiler en estas zonas más alejadas. Por eso, “tratamos de poner una limitación a la vivienda turística porque destruye el tejido residencial”.

Calvo indica que desde el consistorio se han puesto medidas para restringir este tipo de vivienda turística exigiendo licencias de actividad. Sin embargo, apunta que la competencia de vivienda corresponde a la Comunidad de Madrid. “Desde el ayuntamiento hemos establecido un Plan Especial de Control de Uso del Hospedaje con condiciones muy estrictas para disminuir el nivel de saturación de vivienda de este tipo. Por ejemplo, exigimos un acceso independiente, algo que el 95% de las viviendas turísticas no cumple. No es una medida retroactiva pero, como la Comunidad de Madrid nunca ha regulado las licencias, nadie las tiene. Si ahora quieren obtenerla, deben cumplir la normativa del ayuntamiento”.

También se ha reforzado la disciplina urbanística con 22 nuevos inspectores, entre arquitectos y técnicos que han iniciado el trámite de 500 expedientes sancionadores de los cuales 170 han acabado con la clausura de la vivienda turística.

Para el Sindicat de Llogaters, la vivienda turística “no es el factor que lo explica todo”, aunque están de acuerdo con el concejal madrileño en que estas prácticas especulativas de carácter turístico tiene mucho peso, “evidentísimo”, y en que afectan a los alquileres de mayor duración. Sabaté observa que “la regulación creciente de este tipo de vivienda turística ha trasladado la presión de los precios a las estancias medias y a los alquileres LAU de tres años”.

Desde el ayuntamiento dirigido por Manuela Carmena se incide en otros factores que presionan el precio del alquiler al alza como la falta de vivienda pública y la falta de suelo público. El consistorio madrileño apunta que “en estos años no se ha hecho política de vivienda” y que, además, se ha “descapitalizado de suelo” al ayuntamiento para tener liquidez de forma rápida, lo que ha impedido la construcción de vivienda pública.

Para el Sindicat barcelonés, poner el acento en la falta de suelo urbanístico es “una coartada o excusa” porque “a todos los niveles administrativos se puede hacer algo para pinchar la burbuja del alquiler. Hay medidas que pueden obligar o forzar a los actores privados a actuar sin vulnerar el derecho a la vivienda”, insiste Sabaté. Por ejemplo, proponen que en la nueva construcción y en la rehabilitación integral de edificios se obligue a los propietarios a dejar un 30% para vivienda asequible, vivienda de Protección Oficial, “lo que además generaría un efecto muy interesante de mezcla urbana”.

Medidas en Alemania

Países como Alemania, con un 25% de vivienda de VPO frente al 3% español, ya tomaron medidas contra la subida indiscriminada de los alquileres en 2015. Medidas que se reforzarán ahora con otras tras el incremento en el primer trimestre de 2018 de los arrendamientos, con un promedio del 5,3 %, frente a una inflación que se situó en el 2%.

"Con la nueva ley fortalecemos los derechos de los arrendatarios, los protegemos de la presión y ponemos límites a las consecuencias financieras de las mejoras que se hagan en los edificios", declaró la ministra de Justicia, Katarina Barley, cuya cartera es también responsable de la protección de los consumidores, informa EFE.

En caso de mejoras realizadas en un edificio, en el futuro el dueño no podrá decretar aumentos superiores a los 3 euros por metro cuadrado. Asimismo, se prohíbe anunciar o ejecutar obras destinadas a presionar a los viejos arrendatarios para que busquen otra vivienda y poder alquilar los pisos a precios más altos. La violación de esa prohibición deberá ser castigada con multas de hasta 100.000 euros y los arrendatarios tendrán derecho a una indemnización.

También se contempla imponer a los dueños de las casas la obligación de informar a los nuevos arrendatarios sobre el monto del arriendo que pagaban sus antecesores. Con esto último se pretende mejorar la aplicación del llamado "freno al precio de los arrendamientos", una ley que entró en vigor en 2015 y que pretende limitar los aumentos. Esa ley contempla que para un nuevo arrendatario el precio del alquiler no puede estar más del 10 % por encima de los alquileres habituales en la zona en que alquila.

Además, el Gobierno quiere aumentar las inversiones en la construcción de vivienda para personas de bajos ingresos, apoyar inversiones privadas y respaldar a las familias que quieran comprar o construir vivienda propia.

Para el concejal del ayuntamiento de Madrid, José Manuel Calvo, “las medidas tomadas en Alemania respecto al alquiler son viables y apoyamos que se tomen esas medidas de regulación de precios”. Además, afirma que “desde el ayuntamiento le decimos al gobierno y a los grupos políticos interesados en este tema que, si existiera un marco legislativo, el ayuntamiento de Madrid daría un paso al frente para aplicarlo e, incluso, estaríamos dispuestos a establecer una moratoria de precios”.

También el Sindicat de Llogaters cree que se trata de “medidas de sentido común, que tenemos incorporadas a nuestras demandas. El ejemplo de Alemania, al igual que el de Francia, nos inspira”.

Recalcan que “aquí se ve, por parte de algunos partidos políticos, como un anatema el control de los precios de los alquileres, que ha sido un éxito en países de nuestro entorno. El control de los precios no supone que el propietario no tenga ganancia, sino que no será ilimitada y no irá en detrimento de los inquilinos”.