El auge de la figura del heredero okupa: "El cuidado del causante no genera derecho a permanecer en la vivienda"

La figura del llamado heredero okupa se ha convertido en una de las principales fuentes de conflicto en el ámbito sucesorio en nuestro país. Se trata de una situación cada vez más frecuente que surge tras el fallecimiento de los progenitores, cuando uno de los herederos pasa a ocupar la vivienda familiar de forma exclusiva antes de que la herencia haya sido formalmente repartida.

Este comportamiento, que a menudo se justifica desde el plano emocional o familiar, tiene importantes consecuencias legales y patrimoniales para el resto de los herederos.

El problema suele agravarse cuando no existe testamento. En ese escenario aparece la denominada herencia yacente, una fase transitoria en la que el patrimonio del fallecido pertenece conjuntamente a todos los herederos hasta que se produce la adjudicación.

Durante ese periodo, ninguno de ellos puede apropiarse de un bien concreto como si fuera exclusivamente suyo. Cuando uno lo hace, utilizando la vivienda sin compensar al resto, se produce una ocupación irregular que genera tensiones familiares, bloquea operaciones inmobiliarias y, en determinados supuestos, puede derivar en responsabilidades penales.

Qué es un heredero okupa y por qué genera conflictos

El heredero okupa no debe confundirse con el okupa clásico. Mientras este último suele acceder a viviendas vacías ajenas para residir en ellas, el heredero okupa normalmente es un descendiente que ya convivía con los padres antes de su fallecimiento.

Tras la muerte, decide permanecer en el inmueble, impide su uso por los demás coherederos y no abona ninguna cantidad en concepto de alquiler o compensación económica.

Desde el punto de vista jurídico, la vivienda forma parte de un patrimonio común hasta que se reparte. La ocupación exclusiva por uno de los herederos supone una extralimitación del derecho de posesión y un perjuicio directo para los demás.

Esta situación bloquea cualquier intento de venta, ya que ningún comprador está dispuesto a adquirir un inmueble con un ocupante, y además dificulta la inscripción de la operación en el Registro de la Propiedad si no existe unanimidad.

En muchos casos, el heredero que ocupa la vivienda utiliza el argumento de haber cuidado a los padres en vida para justificar su permanencia. Este razonamiento, aunque comprensible desde un punto de vista emocional, carece de respaldo legal si no existe un título que lo ampare, como un testamento o un contrato.

El criterio jurídico sobre el uso exclusivo de la vivienda

María Márquez, abogada de Márquez Legal Abogados, es clara al analizar este tipo de situaciones. “El cuidado del causante no genera por sí mismo derecho alguno a permanecer en la vivienda tras su fallecimiento”, asegura, recordando que así lo ha establecido el Tribunal Supremo en diversas resoluciones.

En particular, destaca una sentencia de septiembre de 2010 que admite la acción de precario entre coherederos cuando uno de ellos disfruta del inmueble de forma exclusiva por mera tolerancia.

Desde su perspectiva, el problema no radica tanto en un vacío legal como en la propia configuración del derecho sucesorio durante el periodo de indivisión. Márquez explica que “la protección posesoria de los bienes comunes durante ese tiempo no autoriza a ningún coheredero a poseerlos de forma exclusiva”, afirma, subrayando que ese comportamiento constituye una extralimitación objetiva del derecho de posesión.

Esta interpretación es clave para entender por qué estos conflictos se prolongan. La ley permite la coposesión, pero no el uso excluyente. Cuando uno de los herederos se atrinchera en la vivienda, impide cualquier acuerdo y obliga al resto a acudir a los tribunales para defender sus derechos, con el desgaste personal y económico que ello conlleva.

Las vías legales para recuperar el inmueble heredado

Ante este escenario, los herederos legítimos cuentan con herramientas jurídicas para recuperar la vivienda. “La vía adecuada es el ejercicio de la acción de precario contra quien pretende el uso exclusivo del inmueble”, comenta, explicando que esta acción se dirige contra quien ocupa un bien sin título que lo justifique frente a la comunidad hereditaria.

En cuanto a los plazos, advierte de que no se trata de procesos rápidos. “La duración del procedimiento en primera instancia depende de la carga del juzgado, pero puede situarse en torno a un año y medio”, afirma. Durante ese tiempo, la vivienda permanece bloqueada, sin posibilidad de venta ni de reparto efectivo, lo que incrementa el conflicto entre familiares.

A esta demora se suma el hecho de que, en muchos casos, los herederos dudan en demandar a un familiar directo. El componente emocional actúa como freno, permitiendo que la situación se cronifique y que el perjuicio económico aumente con el paso del tiempo.

El impacto del heredero okupa en el mercado inmobiliario

Desde la óptica del mercado, las consecuencias son claras. Miguel Boronat, especialista inmobiliario de Ecom Consultores, señala que “el efecto es similar al de cualquier vivienda ocupada”, comenta, “un inmueble que no puede venderse libre de ocupantes nunca alcanza su valor real de mercado y suele sufrir descuentos muy significativos”.

En el caso de los herederos okupa, la complejidad es aún mayor. Boronat afirma que “existe un componente emocional y familiar que retrasa las decisiones”, lo que hace que muchos propietarios eviten la vía judicial durante años. Paradójicamente, añade, resulta más sencillo actuar cuando el ocupante es un tercero ajeno que cuando se trata de un hermano o un hijo.

El contexto económico también influye. El aumento del coste del alquiler y la pérdida de poder adquisitivo están empujando a algunos familiares a permanecer en viviendas heredadas sin regularizar la situación. “Permanecer en una vivienda heredada sin regularizar supone, en la práctica, vivir sin asumir un coste de mercado”, asegura.

Retrasos, inseguridad y la necesidad de acuerdos

Los efectos de estos conflictos se trasladan directamente a los plazos de transmisión de los inmuebles. Boronat advierte que “los plazos se alargan de forma muy significativa y generan una percepción de inseguridad jurídica”, afirma, “especialmente entre compradores e inversores profesionales que buscan operaciones claras y sin riesgos ocultos”.

La lentitud de los procedimientos judiciales y la dificultad para prever tiempos concretos refuerzan esta sensación. Por ese motivo, considera que en muchos casos resulta más eficaz explorar la mediación. “Cuando todas las partes entienden que el inmueble se venderá mejor y a mejor precio si está libre de ocupantes y con la herencia regularizada, aumentan las posibilidades de acuerdo”, comenta.