Una arquitecto, sobre cuándo no comprar una vivienda de segunda mano: "Algunas patologías aparentemente menores pueden esconder daños graves"
Emili Portes Giménez, arquitecto, explica en lo que hay que fijarse a la hora de comprar una vivienda de segunda mano y cuándo no es recomendable hacerlo
Un arquitecto explica en lo que hay que fijarse al comprar una casa de obra nueva: de "los errores más habituales" a la orientación
Comprar una vivienda de segunda mano es para muchas personas una buena oportunidad para acceder a una mejor ubicación, ganar metros cuadrados o encontrar un piso a un mejor precio.
Sin embargo, una buena primera impresión puede esconder problemas mucho más serios de lo que aparenta. Reformas recientes, paredes recién pintadas o acabados atractivos pueden generar una sensación de tranquilidad que no siempre refleja el estado real del inmueble.
Detrás de una visita que puede resultar positiva pueden esconderse incidencias urbanísticas, problemas estructurales o defectos difíciles de detectar, que pueden terminar convirtiéndose en una fuente continua de gastos, complicaciones y quebraderos de cabeza.
Uno de los problemas más inesperados es “la ausencia de licencia de ocupación, ya que puede indicar problemas urbanísticos, incumplimientos normativos o deficiencias constructivas que impidan considerar la vivienda apta para ser habitada legalmente", explica Emili Portes Giménez, arquitecto y socio fundador de Neia Arquitectes.
El experto sitúa este aspecto como una de las primeras señales de alarma que deberían hacer saltar las alertas desde el inicio del proceso de compra. La falta de esta documentación no solo afecta al encaje administrativo del inmueble, sino que puede arrastrar consecuencias posteriores para el comprador.
Además, "puede generar dificultades para contratar suministros, obtener financiación hipotecaria o realizar futuras operaciones de compraventa, convirtiéndose en un problema tanto técnico como jurídico para el comprador", añade Portes.
Los motivos por los que un arquitecto descarta comprar la vivienda
Existen determinadas situaciones donde el margen para asumir riesgos prácticamente desaparece. Algunos problemas no solo implican futuras obras o gastos adicionales, sino que pueden arrastrar consecuencias administrativas o afectar a la propia seguridad de los ocupantes. En esos escenarios, seguir adelante con la compra puede convertirse en una decisión especialmente delicada.
"Nunca compraría una vivienda que tenga un expediente de infracción urbanística abierto o que presente patologías estructurales o de habitabilidad", advierte Portes. El arquitecto considera que estas situaciones deben interpretarse como una línea roja antes de formalizar cualquier operación.
Además, "son problemas que pueden derivar en elevados costes económicos, dificultades legales e incluso riesgos para la seguridad de los ocupantes", añade.
Las pequeñas señales que pueden esconder grandes problemas
Uno de los errores más habituales durante una visita consiste en restar importancia a determinados desperfectos porque parecen sencillos de solucionar o porque quedan disimulados por cuestiones puramente estéticas.
Una grieta fina, una humedad localizada o una pequeña deformación pueden interpretarse como defectos menores cuando el origen real del problema puede encontrarse mucho más allá de lo visible.
Muchas veces el comprador centra la atención en la distribución, la decoración o la luz natural y deja en un segundo plano cuestiones constructivas que exigen una valoración más técnica. "Algunas patologías aparentemente menores pueden esconder daños muy graves", señala Portes. El arquitecto advierte de que determinadas lesiones pueden parecer poco importantes durante una primera visita y terminar revelando “afectaciones mucho más serias”.
El experto pone algunos ejemplos concretos que suelen pasar desapercibidos para personas sin conocimientos técnicos. "Por ejemplo, las fisuras a cortante, las flechas excesivas y las humedades por capilaridad que terminan afectando a las armaduras metálicas pueden requerir intervenciones muy costosas".
Sin embargo, el arquitecto también introduce un matiz importante. No todas las grietas o humedades implican automáticamente un problema grave. El contexto, la evolución o las características concretas de cada lesión resultan fundamentales para interpretar correctamente su alcance. "Depende del tipo, la magnitud y la evolución de las lesiones", aclara y añade, “no todas las grietas o humedades son graves, pero algunas pueden ser síntomas de problemas estructurales, asentamientos o falta de mantenimiento", añade.
Por ello es fundamental que un técnico especializado valore cada caso antes de tomar una decisión de compra.
La ITE y la edad del edificio pueden cambiar una compra
En muchas operaciones el comprador analiza únicamente el interior de la vivienda y olvida revisar documentación relacionada con el estado general del edificio.
Sin embargo, la situación de la finca puede terminar teniendo un impacto mucho mayor que determinados defectos visibles dentro del inmueble. Derramas futuras, rehabilitaciones obligatorias o patologías asociadas a determinadas épocas constructivas pueden alterar completamente el escenario.
"Es un aspecto crucial, ya que es una inspección que evalúa el estado de conservación de un edificio, por tanto, revisarla puede significar comprar o descartar la vivienda", explica Portes al referirse a la Inspección Técnica del Edificio.
El arquitecto también llama la atención sobre determinadas construcciones que requieren una revisión más minuciosa debido a los materiales empleados durante algunos periodos concretos, “especialmente aquellos construidos en periodos en los que se emplearon cementos aluminosos, una patología relativamente frecuente en determinados edificios de los años 70", señala Portes y añade, “aunque no afecta a todas las construcciones de esa época, sí requiere una revisión técnica más exhaustiva", añade.
Una reforma bonita puede esconder problemas importantes
La apariencia visual sigue teniendo un enorme peso en muchas decisiones de compra. Una cocina nueva, un suelo recién colocado o una vivienda completamente pintada pueden transmitir una sensación de seguridad que no siempre se corresponde con la realidad constructiva del inmueble.
"Entre los problemas ocultos más habituales destacan las patologías por termitas o carcoma en elementos de madera, así como humedades encubiertas tras revestimientos o mobiliario", explica Portes. Determinados defectos permanecen ocultos durante años y pueden pasar completamente desapercibidos durante una visita convencional.
Se trata de defectos que muchas veces no se detectan en una visita superficial y que pueden implicar reparaciones importantes. Y es que, la reforma reciente tampoco debe interpretarse automáticamente como una garantía de tranquilidad. Muchos problemas constructivos quedan ocultos precisamente detrás de acabados nuevos o actuaciones centradas únicamente en el aspecto visual.
El experto avisa: "Unos acabados nuevos no deben interpretarse automáticamente como garantía de buen estado constructivo", recuerda.
La documentación puede evitar problemas futuros
Más allá del estado visible del inmueble, la documentación continúa siendo una herramienta fundamental para reducir riesgos antes de firmar una operación. "Es fundamental exigir un informe de no infracción urbanística y comprobar que la licencia de ocupación esté en vigor", explica Portes. Además, "también resulta conveniente revisar la ITE del edificio y el certificado energético", añade.
Antes de formalizar una compra, el arquitecto también recomienda incorporar una revisión especializada para detectar incidencias que no resultan evidentes durante una visita convencional. "Lo más recomendable es realizar una primera inspección técnica ocular por parte de un profesional cualificado, que determine si es necesario realizar catas u otras comprobaciones", señala Portes.
