El BOE publica el primer decreto sobre vivienda: ¿por qué se retrasa al jueves el segundo, sobre la renovación automática de los alquileres?

El Boletín Oficial del Estado ya cuenta, desde primera hora de este miércoles 30 de septiembre, con la publicación del primero de los dos decretos anunciados ayer por el Gobierno en materia de vivienda. No obstante, el segundo, el relativo a la "renovación automática de los contratos de alquiler", –que ha generado ya notables discrepancias con los socios de investidura, como Junts–, se retrasará hasta el jueves, y por razones que ponen en evidencia que el problema por la crisis de la vivienda está lejos de resolverse.

Mientras continúa la acampada en la Puerta del Sol clamando soluciones y no medidas a medias, con decretos troceados que consideran apenas “migajas” de lo que reclaman, el Ejecutivo defiende que los decretos acordados por el Gobierno de coalición buscan “dar respuesta a las demandas de la ciudadana y avanzar en derechos". Sin embargo, la indignación y el clamor ciudadano continúa creciendo, expresándose entre reivindicaciones en distintos puntos de España, con más acampadas y actos de protesta más allá de la capital.

¿Por qué el segundo decreto de vivienda del Gobierno se publica en el BOE más tarde?

En este escenario, y pese a las posiciones de algunos socios de investidura que han expresado su rechazo o discrepancia, como Unidas Podemos, –que ha señalado que las medidas son una “tomadura de pelo”–, Junts o PNV, entre otros, hoy se ha publicado en el BOE ese primer decreto de vivienda aprobado ayer por el Consejo de Ministros. El segundo, sin embargo, tendrá que esperar a mañana, y fundamentalmente por una cuestión eminentemente jurídica.

Concretamente, el relativo a la “renovación automática de los contratos de alquiler” será publicado en el BOE un día después porque ambos textos están conectados y esta segunda norma modifica directamente un artículo de la primera. Específicamente, el primer decreto establece una renovación de los contratos de alquiler de hasta dos años que puede solicitar el inquilino y a la que el casero está obligado, al tiempo en que el segundo incorpora esa denominada “renovación automática”.

Por eso, jurídicamente, era necesario dejar un lapso de tiempo en la publicación en el BOE entre uno y otro, porque de otra manera no tendría sentido que el segundo decreto modificase una disposición del primero sin estar todavía oficialmente en vigor. Por esa razón, este miércoles solo se hace referencia inicialmente a uno de ellos, y no a los dos.

¿Qué dice el primer decreto de vivienda del Gobierno publicado ya en el BOE?

Respecto al propio contenido, el texto del primer decreto consta de 20 artículos distribuidos en seis títulos e incluye medidas sobre alquileres, desahucios, fiscalidad, vivienda pública y promoción de vivienda asequible, además de modificaciones en materia de construcción industrializada y financiación.

En materia de desahucios, el decreto establece medidas estructurales para proteger hasta el 31 de diciembre de 2030 a personas vulnerables que carezcan de alternativa habitacional. Así, limita los procedimientos de desahucio cuando la vivienda sea titularidad de determinadas entidades y la persona afectada no disponga de una alternativa habitacional.

Además, establece un mecanismo de enervación extraordinaria cuando las comunidades autónomas no proporcionen una alternativa habitacional, de modo que dispondrán de dos meses para enervar la acción y, si no lo hacen, la suspensión se mantendrá hasta que cumplan con esta obligación.

Igualmente, limita hasta el 31 de diciembre de 2028 la adquisición de viviendas por parte de entidades, con o sin personalidad jurídica, que incluyan en su objeto social la adquisición de inmuebles cuando pretendan comprar por un precio inferior al 70% del valor de tasación de mercado.

La medida, además, contempla excepciones para la adquisición de vivienda habitual a precio asequible o social durante al menos cinco años, para personas que precisen atención sociosanitaria, colectivos vulnerables, víctimas de violencia de género y determinados organismos y empresas del sector público destinados a promover y gestionar vivienda social o asequible.

Por otro lado, respecto a la prórroga de los contratos de alquiler, los inquilinos con determinados contratos de alquiler vigentes podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales, por periodos anuales, manteniendo las condiciones del contrato. Para acogerse a esta medida deberán estar al corriente del pago de la renta y haberlo estado durante los ocho meses anteriores. El propietario deberá aceptar la prórroga salvo que se acuerden otras condiciones o se acredite la necesidad real de recuperar la vivienda para sí o para familiares.

Del mismo modo, establece una limitación extraordinaria de las actualizaciones anuales de las rentas de los contratos de alquiler de vivienda que se produzcan entre la entrada en vigor de la norma y el 31 de diciembre de 2027. Cuando la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no podrá aplicarse incremento alguno. En los demás casos, el incremento será el que acuerden las partes y, si no existe un nuevo pacto, no podrá superar el 2%

Además, el decreto establece una deducción del 10% en el IRPF por el alquiler de la vivienda habitual para los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales.

Los propietarios también tendrán deducciones. La norma mantiene la deducción general del 50% para los propietarios y establece una graduación para incentivar las bajadas de alquiler y penalizar las subidas desproporcionadas.

De este modo, la deducción podrá llegar al 100% si el propietario reduce la renta a su inquilino en más de un 5%, mientras que podrá quedar reducida hasta el 15% si al renovar el contrato aplica una subida superior al 20%.

Por otro lado, en cuanto a los alquileres de temporada, el decreto establece que estos deberán recoger expresamente la causa que justifica el desplazamiento temporal del inquilino. Su duración será libremente pactada, pero no podrá superar los 12 meses sin una justificación válida y, si se prolongan más allá de ese periodo sin causa, pasarán a considerarse contratos de vivienda habitual.

Igualmente, en los alquileres por habitaciones o estancias, la suma de las rentas no podrá superar el importe que se pagaría por alquilar la vivienda completa. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado deberán respetarse además las limitaciones previstas en la Ley de Vivienda.

Sobre los alquileres turísticos, fija que podrán arrendarse por un plazo inferior a un mes y que tendrán un régimen fiscal específico con un IVA del 10%. Además, los ayuntamientos podrán establecer un recargo de hasta el 50% en el IBI para viviendas residenciales destinadas a alojamientos turísticos, que podrá elevarse hasta el 100% en el caso de propietarios con cuatro o más inmuebles destinados a este uso.

'Tu Casa', un mecanismo de financiación para la primera vivienda

El decreto, además, crea 'Tu Casa', un mecanismo de financiación para facilitar el acceso a la primera vivienda habitual hipotecada. Permitirá conceder préstamos por hasta el 20% del valor de la vivienda, con un límite de 50.000 euros, como complemento de la financiación privada.

Los préstamos tendrán un plazo de hasta diez años, un tipo de interés del 0% y no tendrán comisiones. Además, contarán con un periodo de carencia que podrá extenderse hasta la finalización de la hipoteca, con un máximo de 30 años. Las viviendas adquiridas mediante este mecanismo quedarán sometidas permanentemente a un precio máximo de transmisión. "Un acuerdo del Consejo de Ministros regulará sus objetivos, beneficiarios y límites", recoge el texto del decreto en el BOE.

El parque estatal y las viviendas vacías

Por otro lado el decreto también consolida el modelo de CASA 47 y establece que el patrimonio de la Entidad Estatal de Vivienda se destinará a vivienda asequible y protegida con carácter permanente. Además, la vivienda protegida de nueva construcción con protección permanente o indefinida tendrá un IVA superreducido del 4%.

Más allá, entre las medidas fiscales, el decreto eleva del 15% al 25% el gravamen sobre los beneficios de las Socimi procedentes del alquiler de viviendas. El tipo podrá beneficiarse de reducciones del 50% y hasta el 100% en función del volumen de viviendas que destinen al alquiler bajo criterios de asequibilidad.

Así mismo, los ayuntamientos podrán establecer recargos en el IBI para movilizar viviendas vacías. Estos recargos podrán alcanzar el 150% en el caso de propietarios de dos o más viviendas que hayan permanecido vacías durante más de tres años.

Por otra parte, el decreto incorpora una línea de avales de hasta 2.000 millones de euros para facilitar la financiación de proyectos destinados a incrementar el parque de vivienda en alquiler social o a precio asequible y mejorar el parque existente.

Además, también establece una nueva línea de avales ICO de hasta 280 millones de euros para impulsar la construcción industrializada y facilitar la inversión de fabricantes y promotores.

Finalmente, en materia de patrimonio público, el decreto prevé además la puesta a disposición de CASA 47 de determinados inmuebles de organismos y entidades estatales.