¿Qué pasa con los alquileres si el casero avisó de que no quería renovar el contrato antes de los nuevos decretos del Gobierno?
Jorge González-Iglesias, experto en financiación, explica lo que ocurre si el casero avisó de que no quería renovar el contrato y las fechas importantes que deben tenerse en cuenta
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El Gobierno ha aprobado dos reales decretos en materia de vivienda que introducen cambios relevantes para propietarios e inquilinos.
El primero concentra buena parte de las medidas anunciadas, entre ellas una prórroga extraordinaria de dos años para determinados contratos, la suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, nuevas reglas para los alquileres de temporada y habitaciones, ayudas para comprar la primera vivienda y un límite del 2% a determinadas actualizaciones de las rentas.
El segundo decreto aborda específicamente la continuidad de los contratos de alquiler. Sin embargo, ambas normas llegan en un contexto político complejo donde el Ejecutivo ha solicitado la celebración de un pleno extraordinario en el Congreso para su convalidación.
Jorge González-Iglesias, CEO de Gibobs y experto en financiación, explica qué fechas deben tenerse en cuenta y cómo determinar qué prórroga corresponde en cada caso.
¿Qué ocurre con un contrato que terminó el 30 de septiembre?
La entrada en vigor el 2 de octubre (aunque el último decreto se haya publicado hoy en el BOE) establece una frontera especialmente relevante. ¿Puede acogerse a la nueva protección alguien cuyo contrato finalizó justo antes de su publicación? “En principio, si el contrato ha vencido válidamente el 30 de septiembre y ya no está vigente el 2 de octubre, quedaría fuera de la nueva prórroga extraordinaria, porque el texto exige que el contrato esté vigente en la fecha de entrada en vigor”, explica González-Iglesias.
Sin embargo, la fecha escrita inicialmente en el contrato no siempre permite determinar por sí sola si el alquiler estaba jurídicamente terminado. “Habría que revisar el caso concreto: si el contrato no ha terminado realmente porque seguía en prórroga legal, tácita o incluso en tácita reconducción, podría haber margen para discutir que seguía vivo el 1 de octubre. Pero si jurídicamente estaba extinguido antes de la entrada en vigor, la norma no debería reabrirlo retroactivamente”.
El experto recuerda además que, “salvo que una disposición concreta diga otra cosa”, la nueva regulación resulta efectiva desde el día siguiente a su publicación en el BOE, es decir, desde el 1 de octubre de 2026. “No debería tener efecto sobre contratos ya vencidos y extinguidos antes de esa fecha. Sí puede afectar a contratos anteriores al decreto, pero que sigan vigentes cuando la norma entra en vigor”.
Prórroga ordinaria y extraordinaria: no son lo mismo
Una de las cuestiones que pueden generar más confusión es la convivencia entre los mecanismos ya existentes en la Ley de Arrendamientos Urbanos y la nueva protección. “Hay que distinguir dos mecanismos”, advierte González-Iglesias.
El primero es “la prórroga ordinaria del artículo 10 de la LAU”. Según explica, “si llega el vencimiento tras los cinco años mínimos —o siete si el arrendador es persona jurídica— y ninguna parte ha notificado su voluntad de no renovar en plazo, el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta un máximo de tres años más. El arrendador debe avisar con al menos cuatro meses y el inquilino con dos”.
El segundo mecanismo es la nueva prórroga extraordinaria. “Para contratos de vivienda habitual vigentes a 1 de octubre, cuya prórroga obligatoria, tácita o tácita reconducción termine antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades hasta un máximo de dos años adicionales, siempre que esté al corriente de pago y lo haya estado durante los ocho meses anteriores”.
Además, señala, “el arrendador debe aceptarla salvo excepciones concretas, como que haya acuerdo distinto, nuevo contrato o necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda para sí o familiares”.
¿Qué pasa si el propietario ya avisó de que no quería renovar?
Esta circunstancia obliga nuevamente a diferenciar entre ambos mecanismos. “Si hablamos de la prórroga ordinaria del artículo 10, una comunicación correcta y en plazo del arrendador impide que opere esa prórroga automática”, explica el experto.
Sin embargo, respecto a la extraordinaria, considera que la situación es “más delicada”. “El texto publicado no menciona como excepción general cualquier comunicación previa de no renovación; sí contempla excepciones como acuerdo entre partes, nuevo contrato o necesidad del arrendador de ocupar la vivienda conforme al artículo 9.3 de la LAU”.
Por tanto, añade, “si el contrato sigue vigente el 1 de octubre y el inquilino cumple los requisitos, podría abrirse discusión sobre si puede solicitar esa prórroga extraordinaria pese a una comunicación previa de no renovación. Aquí habrá que ver interpretación práctica y posibles criterios judiciales”.
Tres datos del contrato que el inquilino debe comprobar
Ante la coexistencia de diferentes mecanismos, el experto recomienda reconstruir primero la situación jurídica exacta del alquiler.
“Lo primero es ordenar el contrato por fases”: prórroga obligatoria de la LAU, hasta cinco años cuando el arrendador es persona física o siete si es una persona jurídica; prórroga tácita, con anualidades hasta tres años más; prórroga extraordinaria del nuevo decreto, con hasta dos años adicionales si se cumplen los requisitos; y, finalmente, posibles situaciones de tácita reconducción.
“En la práctica, el inquilino debe mirar tres cosas: fecha de firma, duración pactada y comunicaciones recibidas. Y después comprobar en qué fase está el contrato”, resume González-Iglesias.
Y ojo porque la secuencia también importa: “La regla general sería aplicar primero la prórroga legal ordinaria si todavía está en vigor; después la tácita si procede; y, si se cumplen sus requisitos, valorar la extraordinaria del nuevo decreto”.