Las claves del nuevo decreto de vivienda para propietarios: límites para subir el alquiler y rescates por impago
Los propietarios no podrán incrementar el alquiler cuando la mensualidad supere el límite máximo aplicable del sistema de índices de referencia
La cantidad de dinero que podría deducirse una persona con un alquiler de 800 euros al mes con los nuevos decretos de vivienda
El Gobierno ha recuperado sus medidas de vivienda después de que el Congreso rechazara los anteriores decretos el pasado 2 de octubre.
Consejo de Ministros aprobó el día 6 dos nuevos textos, publicados en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre, que introducen importantes cambios para los propietarios de inmuebles.
Sin embargo, su aprobación todavía no es definitiva. La Diputación Permanente del Congreso deberá decidir sobre su convalidación con vistas a próxima convocatoria de elecciones generales.
El Real Decreto-ley 29/2026 ha entrado en vigor este 8 de octubre, mientras que el 28/2026, que contempla renovaciones automáticas de los alquileres, tiene prevista su aplicación desde el 15 de noviembre.
Los propietarios tendrán nuevas restricciones para subir el alquiler
Una de las principales novedades afecta a las actualizaciones anuales de las rentas.
Hasta el 31 de diciembre de 2027, los propietarios no podrán incrementar el alquiler cuando la mensualidad supere el límite máximo aplicable del sistema de índices de referencia.
En los demás supuestos, las partes podrán negociar la actualización, pero, si no alcanzan un nuevo acuerdo, el incremento no podrá superar el 2%.
También se establece una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028.
Para solicitarla, el inquilino deberá estar al corriente de pago y haber abonado las mensualidades correspondientes a los ocho meses anteriores. Existen excepciones, entre ellas la necesidad acreditada del propietario de recuperar la vivienda.
Alquilar habitaciones tendrá nuevas obligaciones
Los arrendamientos de habitaciones quedan expresamente incorporados a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Cuando se destinen a residencia habitual, deberán respetar las duraciones legales: cinco años para propietarios particulares y siete para empresas.
Además, la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente no podrá superar la correspondiente al arrendamiento completo del inmueble.
En las zonas tensionadas también deberán respetarse los límites específicos de precios establecidos legalmente.
Los contratos temporales deberán estar justificados
Los propietarios que recurran al alquiler de temporada tendrán que acreditar la causa que justifica esa modalidad.
Estos contratos deberán superar los 31 días y, generalmente, no podrán exceder de doce meses, aunque existen excepciones cuando persista una causa temporal debidamente justificada.
La utilización injustificada de contratos sucesivos podrá provocar que el arrendamiento sea considerado de vivienda habitual, con las correspondientes protecciones legales.
Nuevas compensaciones por impagos y desahucios
El decreto mantiene medidas de protección frente a determinados desahucios de personas vulnerables hasta 2030.
Como novedad, introduce un mecanismo para afrontar los impagos cuando las administraciones no proporcionen una alternativa residencial.
En determinados procedimientos, la Administración dispondrá de dos meses para ofrecer otra vivienda o abonar las cantidades pendientes y las costas procesales.
Si no lo hace, podrá asumir la posición deudora del inquilino en las condiciones previstas legalmente.
Incentivos fiscales para los propietarios que reduzcan las rentas
La nueva regulación también contempla ventajas tributarias para quienes rebajen los precios del alquiler.
Las reducciones fiscales en el IRPF podrán alcanzar el 100% de los rendimientos correspondientes cuando se cumplan los requisitos establecidos.
Por otra parte, hasta 2030 se restringen determinadas compras empresariales de viviendas por debajo del 70% de su valor de mercado, con excepciones vinculadas al alquiler asequible.
Renovaciones automáticas todavía pendientes
El segundo decreto plantea renovaciones automáticas de los contratos de vivienda habitual, con incrementos limitados al IPC.
Los propietarios conservarían determinadas posibilidades de recuperar sus inmuebles por necesidad propia o familiar.
En otros supuestos, la recuperación podría obligarles a indemnizar al inquilino.
Estas disposiciones todavía no están en vigor y su continuidad dependerá de la convalidación pertinente.