El FMI pide a España más oferta, acabar con el tope del alquiler y restringir las hipotecas para afrontar la crisis de viviendas

La crisis de acceso a la vivienda en España como consecuencia del rápido aumento de los precios, que está erosionando la asequibilidad y reduciendo la movilidad de los trabajadores, "exige una acción más contundente" para aumentar la oferta, sobre la base de las iniciativas del Gobierno actualmente en curso, según señala el Fondo Monetario Internacional (FMI). La receta pone en solfa algunas medidas del Gobierno, como el tope del alquiler y otras no, como Casa 47 y el Fondo España Crece.

El FMI pide al Gobierno además agilizar la oferta de vivienda y limitar el acceso al crédito hipotecario, relajado en exceso en estos momentos y considera que topar el precio de los alquileres podría estar reduciendo el número de viviendas disponibles.

Según la declaración del personal técnico del FMI al término de la misión de consulta para la elaboración del informe 'Artículo IV' sobre España correspondiente a 2026, la fuerte demanda de vivienda, impulsada por el crecimiento de la población, la inmigración neta y los tipos de interés más bajos, junto a la rigidez de la oferta, ha provocado un intenso aumento de los precios, y las presiones derivadas del dinamismo de los mercados inmobiliarios urbanos y costeros "están propagándose cada vez más a zonas circundantes".

La oferta de vivienda tiene que crecer a un ritmo más rápido

En este sentido, si bien la mayoría de las recientes iniciativas del Gobierno son bienvenidas, entre ellas las orientadas a fomentar la oferta de vivienda de alquiler asequible mediante la creación de una nueva empresa pública de vivienda (Casa 47) y un nuevo fondo público (España Crece), los técnicos del FMI sostienen que la oferta de vivienda tiene que aumentar "a un ritmo mucho más rápido" para hacer frente al gran déficit existente, sobre todo en las zonas de gran demanda.

Casa 47 pretende beneficiar a hogares con ingresos entre 2 y 7,5 veces el IPREM (aprox. 1.200–4.500 euros mensuales) con contratos que pueden prolongarse hasta los 75 años de duración para un parque que arranca con 40.000 viviendas.

El fondo España Crece movilizará hasta 23.000 millones de euros en fondos públicos y privados para "cerrar el déficit habitacional", con el objetivo de financiar la construcción de 15.000 viviendas al año.

Para ello consideran necesario acelerar los planes de desarrollo urbano, liberar más suelo para la construcción, simplificar y agilizar aún más los procedimientos de concesión de permisos -por ejemplo, difundiendo las mejores prácticas de algunas comunidades y ayuntamientos, como la agilización de la concesión de licencias y el uso de la inteligencia artificial- y reducir la inseguridad jurídica de los proyectos reactivando la reforma de la Ley del Suelo.

Los controles de alquiler deberían suspenderse tras su período inicial de tres años

Por otro lado, a menos que una evaluación rigurosa refute la evidencia preliminar de que los controles de alquiler han reducido de manera significativa la oferta de vivienda en alquiler, apuestan por que dichos controles "deberían suspenderse tras su período inicial de tres años".

Asimismo, recomienda que la Ley de Vivienda, que regula la declaración de "zonas tensionadas" para permitir controlar los alquileres, también "debería modificarse" a fin de imponer la condición de que las comunidades adopten medidas concretas y cuantificables para estimular la oferta, incluida la liberación de nuevo suelo.

Anima a medidas hipotecarias para ganantizar el pago de los prestatarios

De su lado, a fin de apuntalar la estabilidad financiera, el FMI recomienda la introducción en el próximo año de medidas hipotecarias basadas en la capacidad de pago de los prestatarios (BBM), por lo menos en forma de orientación supervisora.

En este sentido, apunta que, a pesar de que siguen siendo prudentes en términos generales, los criterios de concesión de préstamos han empezado a relajarse en cierta medida, como lo denota el aumento reciente de la proporción de nuevas hipotecas constituidas con elevados ratios préstamo-valor.

"La introducción de BBM basadas en garantías hipotecarias -como las ratios préstamo-precio o préstamo-valor- ayudaría a prevenir una acumulación de riesgos vinculados a la vivienda en el sector financiero", añaden los técnicos, señalando que esto podría llevarse a cabo a través de orientación supervisora o mediante límites obligatorios.

Así, bajo la primera opción, si los precios de la vivienda siguieran aumentando con rapidez y si las normas de concesión de préstamos se relajaran, el Banco de España debería pasar de la orientación supervisora a límites de carácter obligatorio.

El análisis del personal técnico y la experiencia de diversos países indican que introducir BBM basadas en garantías hipotecarias podría ayudar a incrementar la estabilidad financiera y serían más eficaces e incidirían menos en el crecimiento del crédito si se adoptaran antes de que se acumularan los riesgos.

Asimismo, complementarían también la actual introducción progresiva del nivel positivo neutral del colchón de capital anticíclico, que alcanzará el 1% en octubre de 2026 y que también está contribuyendo a reforzar la resiliencia de los bancos.

Por último, completar el resto de las recomendaciones del Programa de Evaluación del Sector Financiero (FSAP) de 2024 serviría para reforzar aún más el marco de estabilidad financiera, en particular con la adopción de un método integral para atender las necesidades de liquidez en la resolución de todos los bancos y con el avance de reformas que doten a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) de mayor autonomía en la contratación.

El FMI enfría sus previsiones para España, al 2,1% en 2026 y al 1,8% en 2027, por la guerra en Irán

En sus previsiones ya recoge el impacto negativo en la economía española del conflicto en Oriente Medio, principalmente a través del aumento de los precios del petróleo. El crecimiento del PIB sería de aproximadamente el 2,1% en 2026 y el 1,8% en 2027, dos décimas y una décimas menos de lo previsto, respectivamente. La inflación rondará el 3% a finales de 2026 y el 2,2% a finales de 2027.

En cuanto a la tasa de inflación general interanual, el personal técnico del FMI calcula que alcanzaría aproximadamente el 3% a finales de 2026, para luego descender al 2,2% a finales de 2027.

Los técnicos del FMI esperan que la demanda interna siga siendo la principal fuente de crecimiento, compensando en parte la moderación de los factores determinantes por el lado de la oferta, como el aumento de la población activa, y de la demanda, en el caso del turismo, de los últimos años.

A nivel interno, advierte de que la fragmentación política plantea dudas sobre la capacidad del Gobierno para llevar a cabo las importantes medidas de consolidación fiscal que el personal técnico estima que serán necesarias para cumplir sus compromisos en el marco del Plan Fiscal y Estructural de Medio Plazo (PFEMP), así como para aplicar medidas decisivas que tranquilicen a los mercados en caso de tensiones financieras.

Por contra, en el lado positivo, el crecimiento del turismo podría ser más resiliente de lo previsto debido a la mayor diversificación entre regiones, la reducción de la estacionalidad y un desvío de turistas hacia España tras el conflicto en Oriente Próximo.