Las condiciones que pasan desapercibidas son precisamente las que no afectan de forma inmediata a la cuota mensual. Un experto explica en qué fijarse
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Firmar una hipoteca supone asumir un compromiso económico que, en la mayoría de los casos, acompañará al comprador durante dos o tres décadas. Les pasó a nuestros padres y nos pasa ahora a nosotros.
Sin embargo, muchas personas siguen eligiendo un préstamo fijándose casi exclusivamente en la cuota mensual o en el tipo de interés que aparece en la publicidad del banco, sin analizar el resto de condiciones que pueden encarecer considerablemente la financiación con el paso de los años.
La lista es larga: comisiones, seguros, productos vinculados, bonificaciones condicionadas o penalizaciones por amortizar anticipadamente forman parte de la llamada letra pequeña. Muchas veces incluso hasta desconocida.
“Las condiciones que más suelen pasar desapercibidas son precisamente las que no afectan de forma inmediata a la cuota mensual”, explica Jordi Carabella Nolla, director comercial offline de GoHipoteca.
El experto recuerda que muchas veces “hablamos de comisiones, productos vinculados, condiciones para mantener las bonificaciones y costes asociados a una amortización anticipada”.
Por eso insiste en que “más que quedarse con el interés anunciado, hay que entender el conjunto de compromisos que se están asumiendo durante toda la vida de la hipoteca”.
Una cuota mensual reducida no siempre supone pagar menos
Muchos compradores creen que la mejor hipoteca es aquella que ofrece la cuota más baja.
Sin embargo, esa cifra únicamente refleja el importe que se paga cada mes y no el dinero total que terminará desembolsándose durante toda la vida del préstamo. En otras palabras, una cuota aparentemente más baja no siempre significa que estemos ante la hipoteca más económica.
“La cuota mensual explica cuánto se paga hoy, pero no cuánto terminará costando realmente la financiación”, comenta el experto. Según explica, dos préstamos con mensualidades muy parecidas pueden presentar diferencias importantes en intereses, comisiones, seguros o productos asociados.
Además, ampliar el plazo de devolución permite rebajar la cuota, pero normalmente implica pagar intereses durante más años y elevar el importe final del préstamo. Por ello, subraya que “la comparación correcta debe hacerse sobre el coste global de la operación y sobre el impacto que tendrá en la economía familiar a largo plazo”.
Los productos vinculados pueden hacer cambiar completamente una oferta
Una de las estrategias más habituales de las entidades consiste en ofrecer un tipo de interés más atractivo a cambio de contratar determinados productos adicionales.
“Entre los productos vinculados más habituales encontramos seguros de hogar y de vida, tarjetas y otros productos financieros asociados a la operación”, explica. Esa contratación permite acceder a una bonificación sobre el interés, aunque eso no significa automáticamente que la hipoteca resulte más barata.
Como señala, “esa rebaja debe analizarse junto al coste real de mantener esos productos durante el tiempo exigido”. Un seguro comercializado por la entidad puede resultar bastante más caro que otro equivalente contratado con una compañía independiente.
“La clave es calcular cuánto dinero se ahorra realmente en intereses y compararlo con el coste acumulado de todos los productos vinculados”, añade. Solo cuando ese ahorro supera claramente los gastos adicionales puede afirmarse que la bonificación merece realmente la pena.
Las comisiones que apenas se miran al firmar
No todas las cláusulas generan efectos desde el primer día. Algunas permanecen ocultas hasta que cambian las circunstancias económicas del propietario.
“Especial atención merecen las condiciones relacionadas con la amortización anticipada, ya sea parcial o total”, afirma el analista. También pueden existir gastos cuando el cliente decide modificar determinadas condiciones del préstamo o trasladarlo a otra entidad.
Precisamente esas cláusulas suelen cobrar importancia cuando el propietario mejora su situación económica y quiere reducir la deuda antes de tiempo. “Una comisión que parece poco relevante en el momento de la firma puede adquirir mucha importancia varios años después”, advierte el experto.
Por ese motivo, recomienda analizar la flexibilidad que ofrece la hipoteca pensando no solo en la situación actual, sino también en posibles cambios futuros.
Comparar bancos permite negociar mejores condiciones
Aceptar la primera oferta recibida continúa siendo uno de los errores más frecuentes entre quienes solicitan financiación por primera vez. “Existe más margen de negociación del que muchos compradores creen, especialmente cuando se comparan propuestas de diferentes entidades”, asegura el especialista.
Cada banco aplica criterios distintos y puede presentar condiciones muy diferentes incluso para un mismo perfil económico. Además del tipo de interés, también pueden negociarse determinadas comisiones, bonificaciones o productos asociados.
“La primera propuesta del banco debe entenderse como un punto de partida para analizar y comparar, no necesariamente como la única opción disponible”, explica.
El tipo de interés no basta para elegir una hipoteca
Cuando un comprador dispone de varias ofertas, comparar únicamente el interés anunciado puede conducir a una decisión equivocada. “El tipo de interés es importante, pero por sí solo no permite determinar qué hipoteca resulta realmente más conveniente”, explica.
También deben revisarse el conjunto de comisiones, los productos vinculados, las bonificaciones, el plazo de devolución, la posibilidad de amortizar anticipadamente y el importe total que acabará pagándose.
Como resume el especialista, “la mejor hipoteca no es necesariamente la que anuncia el interés más bajo, sino la que ofrece el mejor equilibrio entre coste, condiciones y necesidades del comprador”.
La documentación debe revisarse antes de acudir al notario
Antes de firmar conviene leer con calma toda la documentación facilitada por el banco.
Uno de los documentos más importantes es la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), donde aparecen recogidas las condiciones concretas del préstamo hipotecario.
También resulta recomendable revisar el cuadro de amortización para conocer cómo evolucionará la deuda y cuánto peso tendrán los intereses durante toda la operación.
El experto aconseja comprobar especialmente el tipo de interés, el plazo, las cuotas, las comisiones y todas las condiciones necesarias para mantener las bonificaciones ofrecidas por la entidad. “La regla debería ser sencilla: no firmar ninguna condición que no se haya entendido previamente o cuyo impacto económico no esté claro”, sentencia.
Firmar con tranquilidad empieza mucho antes del notario
El experto recomienda hacer números antes incluso de buscar vivienda, comparar varias ofertas y dedicar tiempo suficiente a revisar toda la documentación antes de asumir un compromiso económico de larga duración.
Como concluye, “una hipoteca no tiene que ser perfecta, pero sí debe estar bien planteada y adaptarse a la realidad financiera y personal de quien la firma. La máxima tranquilidad llega cuando el comprador entiende lo que firma, conoce sus alternativas y solo asume aquellos compromisos que realmente necesita”.